商业地产活动策划

商业地产活动策划

更新时间：2024-09-02 03:37:49

相关推荐

商业地产活动策划

商业地产活动策划1

　　第一部分商业市场调研

　　影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。

　　一、市场调研概况

　　调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论

　　二、宏观背景分析

　　1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

　　2、国民经济主要技术经济指标、

　　3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等

　　三、区域商业市场研究

　　（一）、区域商圈研究

　　1、城市发展状况：gdp指数、人口分布、产业结构等。

　　2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。

　　3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。

　　4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。

　　（二）、终端消费者研究

　　1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。

　　2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

　　3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

　　4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。

　　（三）、投资客户研究

　　1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。

　　2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

　　3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。

　　（四）、竞争对手研究

　　1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。

　　2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

　　四、消费者消费习性探讨

　　1、基本结论：

　　消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究

　　专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）

　　专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

　　五、项目经营方式论证

　　1、项目与同类型物业的比较论证

　　2、项目业态探讨与可持续发展论证

　　3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证

　　4、项目的商业价值及租金价值风险性论证

　　5、项目设计标准及经营管理水平的论证

　　第二部分项目可行性研究

　　一、前言

　　项目总体情况进行说明、分析、总结

　　二、项目概况

　　1、项目所处的具体位置、规模

　　2、项目规划经济技术指标

　　三、整体市场分析

　　1、区域商业市场状况

　　2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的'市场发展趋势。

　　3、主要竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比较

　　4、项目swot分析

　　通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据

　　5、项目市场定位

　　通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据

　　6、项目初步开发设计方案

　　通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案

　　7、项目投资成本估算

　　估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费

　　8、项目投资效益预测

　　主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。

　　9、风险分析

　　对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施

　　10、可行性研究

　　可行性研究结论

　　第三部分项目规划发展建议

　　一、项目分析

　　1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。

　　2、综合评价（swot）：优势与劣势、机会与威胁。

　　二、项目定位建议

　　1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。

　　2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。

商业地产活动策划2

　　◆项目概况

　　江南xx商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南xx商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米；二期为330米。江南xx分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南xx首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。

　　◆项目定位

　　针对江南西现有业态的结构不平衡，江南xx采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南xx所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南xx商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。

　　地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南xx带来了无限的商机。江南xx以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。

　　◆经营成绩

　　自从广州江南xx20xx年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次；月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米！给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。

　　◆项目成功的原因

　　江南xx之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。

　　针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。

　　除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。

　　◆活动方案

　　一、开业盛典

　　活动目的：

　　为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。

　　活动主题：

　　开业盛典

　　活动时间：

　　20xx年4月29日

　　活动地点：

　　江南xx露天广场

　　活动形式：

　　启动仪式和舞台表演

　　活动亮点：

　　邀请海珠区区领导、TVB当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持

　　活动内容：

　　1、启动仪式（上午）

　　1)迎宾

　　2) 领导致辞

　　3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南xxLogo中。

　　4)舞台表演

　　A、明星演唱

　　B、明星与现场观众互动

　　C、运动服装秀

　　D、女子LED鼓乐表演

　　E、街舞—双截棍

　　F、休闲服装秀

　　G、魔术

　　H、眼镜秀

　　I、品牌棒！约翰表演飞面团

　　J、数码产品秀

　　K、热舞

　　负责人：主持和现场工作人员

　　活动宣传：

　　1、地铁广告（地铁二号线）

　　市二宫站

　　公元前站

　　列车车厢内

　　江南西站

　　2、报纸广告：全版面宣传

　　3、电台广告（略）

　　4、公车广告（略）

　　小结：活动当天所邀请的领导、明星让江南xx商业街迅速的占据了4月30日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南xx一开业便获得了满堂红。

　　二、电玩比赛活动

　　活动目的：

　　时下许多年轻人对电玩的着迷程度可用疯狂形容。无论是地铁里、公交上，总少不了带上psp的潮人。与此同时，随着电玩游戏的日渐普及，漫长暑假，许多家长都愿意抽时间陪子女一齐玩电子游戏。因此，这“年轻人”与“一家大小”将是我们这次活动的主要受众。把游戏和消费结合，是一个新的构思。

　　活动主题：

　　疯狂游戏，乐购Sunday

　　活动时间：

　　20xx年8月8、9，5、16日

　　活动地点：

　　江南xx商业街小舞台

　　活动形式：

　　电玩比赛

　　活动规模：

　　约2500人

　　活动内容：

　　A、实况足球游戏平台：ps3 游戏机：两台

　　游戏设置：足球游戏设置双打，每场比赛5分钟；

　　比赛方式：凡在江南xx任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。

　　现场负责人：主持及裁判

　　B、赛车游戏平台：Xbox 游戏机：两台

　　游戏设置：赛车游戏设置双人模式，同一赛道赛两圈，最快者为胜。如单独游戏，参赛者需面对指定的球队或指定的赛道。

　　备注：两个游戏约消耗限时3—4分钟，包含选队、选人，选车、选赛道。

　　现场负责人：主持及裁判

　　C、运动游戏游戏平台：wii 游戏机：两台

　　游戏设置：乒乓球对打，网球对打。

　　游戏方式：凭购物小票即可参加游戏，每张小票可玩一次。

　　目标人群：小孩、家庭

　　活动宣传：

　　1）宣传单张，在地铁、各出入口上、场内流动的.派发；

　　2）报纸广告；

　　3）商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传；

　　4）江南xx店铺的收银台前粘贴活动海报。

　　宣传文案：

　　你是，绿茵场上神乎其技的足球大帝；你是，赛车场上驾驭跑车的赛车之魂；你是，红土赛场屹立不倒的网球天王。如果你是，充满着激昂斗志的勇士；如果你是，涌动着无限激情的主宰。参加我们的游戏盛宴，挑战你的游戏极限等待属于你的游戏王宝座。最高可获价值3000元的潮流礼品包

　　广告设计（略）

　　小结：活动吸引了大量的游戏爱好者与家庭，现场热烈的气氛，一次次把江南xx商业街引爆。活动跨度近一个月，达到了预期的效果，当月业绩比前一个月提高了近50%。（图为游戏比赛的一角）

　　三、圣诞活动

　　活动目的：圣诞节

　　活动主题：圣诞节

　　活动时间：

　　20xx年12月15-25日

　　活动地点：

　　江南xx商业街小舞台

　　活动形式：

　　抽奖，角色扮演

　　活动亮点：

　　圣诞老人和性感的圣诞女郎在江南xx出没，随时都可能出现在你的身边为你送去一份神秘的礼物。

　　活动内容：

　　1、抽奖活动。消费满指定金额的顾客，凭销售小票到工作台前登记并在销售小票背面写上自己的相关信息，然后把销售小票投到抽奖箱中，接着工作人员按照其消费区域，指导顾客在相应的大礼袋中抽取一只袜子。取出袜子中的礼品编号后，交给工作人员，由工作人员按照编号为顾客兑奖。圣诞节当天，圣诞老人将会在活动现场抽出1000元现金券的大奖得主，当天在活动现场的顾客才有资格参与大奖的抽奖，不在现场的当弃权处理。

　　2、神秘礼物大派送。圣诞老人在活动期间，会在不同的时段出现在商场的不同地方，同时会给当天遇到圣诞老人的情侣或小朋友送去一份神秘的圣诞礼物，除此之外还会热情的与其合影。

　　活动宣传：

　　1、宣传单张，由性感的圣诞女郎在地铁、各出入口上、场内流动的派发；

　　2、报纸广告；

　　3、商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传；

　　4、江南xx店铺的收银台前粘贴活动海报；

　　5、商场内滚动播放圣诞音乐；

　　6、圣诞气氛的布置。

　　广告设计（略）

　　小结：商场内营造了浓浓的圣诞气氛，既给顾客提供了节日留影的场合，也使商场的良好口碑起到了口口相传。

商业地产活动策划3

　　1、转变思维法则

　　策划是一门复合性、交叉性、边缘性学科，其本质是思维的科学。它的精妙之处在于不同思维方式的运用。策划是将单线思维转变成复合思维，将封闭性思维转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辨证的、动态的思维，将传统的量入为出的思维转变为量出为入的思维。在感到困惑的时候，换一种思维方式考虑问题，往往豁然开朗，感到海阔天空。

　　2、创新法则

　　克隆的价值是有限的。策划贵在创新。只有创新才能保持竞争优势。这是一个创新的时代，永远不变的只有变化本身，但创新不能凭空想象，想当然地“创新”。太超前了要跳楼，不超前要被淘汰，怎么适度超前？需要有对企业特性和中国国情非常深刻的把握，以及对社会及行业趋势的把握。在掌握规律的基础上创新。理念先行法则：创新有不同种类和层次：产品创新、服务创新、技术创新、营销创新、管理创新、制度创新、品牌创新、理念创新，由表及里，由浅入深。理念创新是其它层面创新的灵魂和统帅。

　　理念创新是打破规定动作的框框，创造自选动作。依据创新理念开发出的不是工业化、标准化的“工业品”，而是量身定做的原创性的“工艺品”。理念创新贵在原创性。

　　可以毫不夸张地说，理念创新，乃是一切创新之源，是一切创新之本，它决定着其他种种创新活动的开展和成败，它既是其他创新活动的基石，也是其他创新活动的罗盘和指针。如果说其他创新都还只是战术层面的创新的话，那么理念创新就是战略层面的创新。战略定位决定着战术动作的展开。因此，理念创新具有更大的难度。是一种更高级别的创新挑战。

　　如果说其他创新都只是制造常规武器的话，那么理念创新就是制造核武器的活动。理念创新决定着未来竞争的成败。

　　3、自选动作法则

　　工作室应是自选动作的创造者。自选动作的天地最宽，因为可以由你任意发挥；自选动作的难度很大，因为你没有成规可以借鉴。但自选动作依旧应是人们的追求目标，因为谁创造了自选动作，谁就创造了一个新的规矩，就成了游戏规则的制定者和解释者，就拥有了话语权。自选动作的本质是创新。

　　4、三性法则

　　如何达到唯一性、权威性、排他性是项目和产品策划必须要考虑的。具有这三性的项目或产品，可以在一个时期内处于无竞争状态。

　　唯一性是差异化竞争策略的结果。权威性与排他性与策略思路、资源整合对象以及科学创新密切相关。三者的统一与完整，可以保证竞争壁垒的固若金汤，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技术的魔力，可以赢得市场的追捧。

　　5、适度超前法则

　　策划要讲究审时度势，太超前不被市场接受，要跳楼；太滞后坐失良机，没有效益；与市场同步，利润摊平且很易被人模仿，效益短暂。如何适度超前地引导市尝创造市场大有学问。适度超前产生的先发效应，可保持相对时间的无竞争状态，从而获取超额利润。

　　6、梳理分析法则

　　做策划首先要考虑三个问题：

　　第一，老板判断。企业的掌门人怎样，是决定策划成败的关键。因为企业家是企业的人格化，企业是企业家的物化。任何一个好的思路、好的策划方案只有在老板领会、吃透、充分赞同和肯定并创造性实施和操作的基础上才能变为现实。

　　第二，企业诊断。企业从那里来，今天处于什么状态，明天向那里去。存在决定意识，出身决定风格，对企“来龙”的掌控，是对“去脉”设计的前提。

　　第三，资源盘存。企业有那些资源，除了有形资产，更注意它有什么无形资产和隐形资源。比如公共关系、优惠政策、上级扶持等特殊优势。

　　7、辨证施治法则

　　西医的哲学是把人当成机器，分解成各个零部件来考虑问题，难免头痛医头脚痛医脚。中医则是把人当作一个整体，考虑其阴阳是否平衡，血脉经络是否通畅。根据丰富的临床经验，望、闻、问、切，把握根本，辨证施治。我们的策划更接近中医，从整体的角度把握和解决问题。

　　8、系统化运作法则

　　策划不是一两个点子而是一个系统工程，包括：调查研究、企业或项目诊断、企业或项目战略定位、理念创新、策略设计、资源整合、操作实施、顾问监理、动态调整、总结提升等诸多环节。

　　9、“垫脚石”法则

　　任何策划目标的实现，要想一步到位是不现实的。我们往往将这一过程分解成若干可以控制的步骤，每一步都有阶段性成果。就像过河，要想不湿鞋，每跨一步都要有块垫脚石。使企业或项目通过这些中间的支点，顺利达成最后的目标。如此不仅可大大降低失败的风险，而且每一次小的收获都为最终的成功奠定基础，最后的成功则成为必然。大处着眼，小处着手，是企业发展永恒的基础法则。

　　10、核心优势法则

　　策划不管是对区域、企业还是个人，最主要的是准确的自我定位，即找出自己的核心优势，最大限度地开发和利用这种优势，并量身度造设计一套切实可行的发展策略，才能以最小的投入，取得最大的收获。

　　11、量身度造法则

　　寸有所长，尺有所短。如何扬长避短，是企业战略的精髓。策划应该因时、因地、因人制宜，把策划对象放在这个坐标里面，对他进行准确的定位，帮助他对拥有的资源要素进行梳理和整合，以期达到最佳效果，也就是度身定造。

　　因时：即审时度势，把对象放在时代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，从宏观上把握社会和行业发展的趋势和脉络。

　　因地：挖掘对象所在地区的资源，和文化底蕴，充分利用人文地理各种环境优势，从而聚人气、地气、财气。

　　因人：针对企业自身和企业老板的特性，设计不同的战略和策略。策划家相当于服装设计师而不是裁缝。服装设计师要根据每一个人的体形和气质，扬长避短，再参考社会的时尚和潮流，进行独家创作。

　　12、战略至上法则

　　策划最讲究的.是战略，在战略方向没有确定之前，任何战术都无所谓好坏。正如一句英格兰名言：“对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。”

　　13、系统定位法则

　　准确的市场定位是成功策划的关键。对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提。我们策划时首先要用全新的思维方式，帮助企业确定自己的位置。这种定位要将企业放入地区、行业、企业发展状况的三维坐标系中来考量，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。

　　14、预留“管线”法则

　　策划不要仅局限于眼前，而要有长远的考虑，宽打窄用。要为未来的发展预留充分的空间，埋下可以发挥的伏笔，为未来的产业嫁接事先留下对接口，为未来的利润增长点培育胚胎。形象的说法就是预留“管线”。

　　预留管线需要策划人具有超前长远的战略远见，故非一般以眼前利益为中心者可以为之。

　　预留管线法则要求，既要保证当前项目的成功，还要预见项目在未来的发展态势，并尽量使现在的成功策略与未来的成功接轨。故此法则实际上使现在的成功策略成为一个开放的而不是封闭的系统。这个系统的开放性面向未来。故预留管线法则要求策划人策划的不仅是项目的现在，更是项目的未来。

　　15、换芯片法则

　　企业家是企业的头脑。他不仅是权利的源泉，也是企业智慧的主要来源。

　　策划一个企业，在很大程度上就是策划一个企业家，帮助他实现知识和智慧的充实，以及升级换代。

　　策划活动在某种意义上主要表现为策划人与企业家之间头脑的磨合与相互影响。策划人如果不能成功地影响企业家并使其思维方式朝正确方向转变，则成功的策划活动就无从说起。

　　所以我们坚持与老板们的直接交流，也坚持帮助企业家实现方法论以及知识智慧上的升级换代。用时髦的数字化生存时代的语言来说，就是为老板换芯片。

　　16、消化老板法则

　　欲策划老板，必先吃透老板。

　　能成为老板，其阅历和智慧定有过人之处，一般都非等闲之辈。或者说，他本身就具备策划人的素质，就像一个好的导演同时也常常是一个好的编剧一样。他之所以能不断地从一个成功走向另一个成功，肯定是把握住了现实中的某种规律。但他们为什么需要我们呢？这是分工协作所使然，亦是信息爆炸、机会风险频生的知识经济所使然。作为企业分外看重的外脑机构，我们之所以能为企业家所倚重，一个重要的因素是我们获得了站在巨人肩膀上的特权。我们同企业家合作的第一课就是消化企业家。由于我们这个特殊的职业，使我们常常能够在两三个小时里吸纳和消化企业家用血肉、灵魂数十年打拼出来的精华，再转化为我们的能量。消化企业家，再造企业家，也许是我们的工作室在跟市场经济对接时一个鲜明的特点。所以，策划实际是一个教学相长的过程。

　　17、大势把握法则

　　“条条大路通罗马，策划就是寻找最近的那条路。”“最近”是指顺应大势，吻合规律，尽可能不走弯路。趋势的潜流就在现实平静的海面之下，策划就是要找到它的流向，通过创新让企业之船适度超前地顺应它的流向，借势、借力，被潮流推着走。才能像冲浪者那样立于潮头之上，成为规则的制定者。面对时代的快速变革，一个企业能否持续发展，能否打造百年老店，不在于它一时的技术领先或市场的占有率，关键在于它能否审时度势，在一个又一个时代的转折点上，及时调整企业的航向，“好风凭借力，送我上青云”，是企业战略运营的最佳境界。

　　18、文化底蕴法则

　　名牌的背后是文化。策划最有神韵之处，往往体现在对每一个地方文化底蕴的把握，发挥、利用和体现上。工作室策划方法论的一大特征是更强调区域文化背景的分析。在尊重传统市场调查方法和结论的基础上，更注重社会学式的感悟式调查，通过交流取样。注意捕捉特定的历史文化浸淫下形成的区域文化个性与社会经济结构及消费心理偏好。重在把握社会运行的脉搏，脉象既明，即可将区域文化底蕴注入项目的理念（概念）开发及市场推广策略之中，常可获厚积薄发、石破天惊之效。

　　19、地域解码法则

　　中国有句古话“一方水土养一方人”。这深刻地揭示了一个朴素的真理：每一地域有这个地域特有的文化，每一个城市有这个城市特有的性格。从事房地产开发，除必备的专业知识以外，如何做到“近水知鱼性，隔山识鸟音”，准确为地域文化解码，是关乎地产商生死存亡的大事。

　　20、20度直觉法则

　　市场调查80%_数据，20%_直觉。尤其是在知识经济时代，市场瞬息万变，_统计得来的数据很难准确反映处于动态中的市场变化，搞不好就会是刻舟求剑。特别是中国这个市场是一个不成熟的市场，不像西方市场那样有据可查。所以，我说市场调查就像烧水一样，可以烧到80度，最后的20度得_直觉、经验来把握。