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农村土地调查报告1
建设社会主义新农村是党中央从全面建设小康社会的目标出发作出的重大决策，也是一项惠及广大农民的民心工程。在推进新农村建设中，国家全面取消农业税，对农村、农民和农业实行一系列优惠政策，极大地调动了农民依靠土地勤劳致富的积极性，土地作为农民赖以生产和生活的物质基础，在新形势下地位更加重要。江北区属重庆市主城区之一，辖9街3镇，除鱼嘴、复盛、五宝三个农业镇外，其它街道包含有部分农村。辖区农村地处城市周边，农村土地开发、流转频繁，伴随而来的是涉及农村土地承包、调整、流转、开发建设等方面的纠纷案件迅速增多。开展农村土地纠纷案件专题调研，分析审理农村土地案件中出现的新情况、新问题，总结审判经验，对充分发挥人民法院的审判职能作用，更加妥善地审理好农民土地纠纷案件，增强服务新农村建设的自觉性、主动性、实效性，为建设社会主义新农村提供有力司法保障，具有十分重要的作用。
一、农村土地纠纷案件的基本情况
近年来，随着城市建设发展，城郊农村土地开发日趋活跃，由此引发的农村土地纠纷案件已经成为法院审理的重点和难点案件之一。XX年至XX年5月，我院受理农村土地纠纷案件26件。其中XX年3件；XX年5件；XX年6件；XX年1-5月12件。农村土地纠纷案件是与农民对土地的重视程度，农民的法律意识，国家土地法律政策的调整，土地价值提升相关联的。
(一)农村土地纠纷案件的特点
一是案件数量逐年上升。特别是国家取消农业税后，农村土地价值凸显，土地纠纷案件上升势头迅猛。仅今年前5个月，我院受理的农村土地纠纷案件就占到近三年来同类案件的46.2%。二是案件类型日益呈现出多样性。XX年以前的案件，矛盾比较单一，主要集中在土地被国家开发征用后，土地补偿金、安置费、青苗和附着物补偿费分配方面，XX年以后，侵犯农民土地承包经营权、土地流转、违规收回土地、离婚分割承包地等类型的案件不断增多。三是诉讼主体和法律关系日趋复杂。XX年以前的土地纠纷案件诉讼主体单一，主要是作为土地承包者的农民与所在村社，XX年以来逐步扩展到承包户家庭成员之间、承包人之间、村社与流转租用人之间，部分案件存在原、被告和第三人等多方当事人。案件既是合同纠纷又有侵权行为，法律关系也更加复杂。四是容易引起矛盾激化和集体性上访事件。大规模开发征占农业用地，影响众多农民的切身利益，容易引发集体诉讼。这类案件牵涉面广，案件的复杂疑难程度和社会影响大，稍有不慎容易导致群体性上访事件。
(二)农村土地纠纷案件的主要类型
最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，明确了人民法院作为民事案件受理农村土地纠纷案件的五种情形：农村土地承包合同纠纷、土地承包经营侵权纠纷、土地承包经营权流转纠纷、土地承包经营权继承纠纷以及对承包地征收补偿费分配引起的纠纷，这是法律上比较宏观的划分。从我院受理案件情况分析，土地纠纷案件主要表现为以下七种具体类型：
1.村民之间转包土地引发的纠纷。法律规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可依法采取转包方式流转。农民把自己的承包土地转包给其他村民耕种，在履行转包协议中发生矛盾，双方不能协调一致，诉请法院解决。这类案件从争议根源来看又表现出多样性。一是因转包地被开发或出租后补偿费归属问题发生矛盾。转包土地被开发或租用后，土地补偿费、青苗费、附着物赔偿费归原承包人所有或是归现耕种人享有，双方莫衷一是，基层组织又协调不了。二是在转包土地上种植特定作物引起纠纷。村民之间签订土地转包合同后，转包方在地上种植花木、经济作物等，引起原承包人不满。原承包人见效益较好，想提前收回土地，便以影响土地肥力为由，阻止转包人在该耕地上种植经济作物和绿化树木，双方发生纠纷。原承包户要求解除转包协议，收回承包地。
2.村民与村社之间履行特殊承包合同引起的纠纷。一是承包人拒不给付承包费产生纠纷。村民承包集体所有的鱼塘等，在合同履行中，承包户以村社提供的鱼塘不符合使用条件,自己未获得预期收益为由，减扣或拒付承包费，其他村民对此不满，社里起诉要求给付租金。二是承包果园开发后因赔偿款分配引起纠纷。村民承包集体所有的果园并添加种植果树，合同期限届满前果园土地被国家开发征用，果树赔偿款归谁引起争议。社里称赔偿款是国家赔给社里的，与承包个人无关。承包人则认为自己在承包期内添植了果树，又为培育果树付出了辛勤的劳动，要求分得相应款项。三是承包人改变土地用途引发纠纷。承包人与村社签订协议承包集体所有的荒地种植果树、林木，后来由于城市扩张，承包户未种植果树、林木，而是在承包地上修建大量房屋出租牟利，引起其他村民公愤，社里为平息矛盾起诉承包人要求收回土地。
3.离婚分割承包地引起的纠纷。以前的离婚案件中由于双方都未提出土地问题，法院处理离婚案件时一般不主动涉及承包地分割。近年来由于土地价值大增，当事人因离婚提出承包地分割的情况较为普遍。有的是在离婚案件审理中要求一并分割承包地，有的是在离婚后单独提起承包地分割的诉讼。
4.土地集中流转后租金分配引发的纠纷。经承包户同意，社里把土地集中对外流转(多为出租)，合同履行中个别原承包人认为租金分配不合理，以社里侵犯其土地承包经营权为由，诉请撤销村集体与他人签订的出租协议，恢复土地承包经营权。这类案件涉案人数众多，涉及多方当事人利益，处理起来颇为棘手。
5.未按程序发包或调整土地引起的纠纷。村社干部随意将农民的承包地另行发包给他人，侵害农民土地承包经营权的案件大量存在。一是原承包人把土地转包或借给他人耕种后，村社直接将土地发包给耕种人。如有的原承包户把土地借给其他人耕种，农税、提留等由耕种人交纳，在第二轮土地承包时，村社干部未告知原承包人，即把借耕土地发包给耕种人，原承包人请求归还土地时，才发现自己的承包地早已被另行发包给他人。原承包人遂以村社侵权，向法院起诉讼请求返还承包地。二是村社干部滥用职权随意调整承包地，侵害农民土地承包经营权。
6.因客观情况发生无法预料的重大变化致土地流转租金低廉诱发的纠纷。这类案件主要表现在其他方式承包中。涉及集体所有的林地、荒山等，约定承包时间很长，一般为50年。由于签订合同在中央出台系列惠农政策措施之前，土地价值还未充分体现出来，约定租金中含有上交国家的税费，随着免征农业税及农业补贴政策的落实，纯受益性质的租金水平大大降低，造成显失公平的结果，引起村民普遍不满，村社向法院提起诉讼，请求解除合同。
7.村社收回外出打工人员承包地引发的纠纷。农民在外打工并在城里买房安家，举家迁移出原籍，村社以承包人户口已不在农村为由收回土地，承包人不服向法院起诉要求废除村社决定，恢复土地承包经营权。
二、我院审理农村土地纠纷案件遵循的主要原则
农村土地纠纷案件涉及理论复杂、政策性强、敏感度高、处理难度大，妥善处理土地纠纷不单纯是法律问题，而是关乎维护农民合法权益，促进社会主义新农村建设的重大社会问题。把握好农村土地纠纷案件审理的总体原则，对于妥善处理这类案件十分必要。
1.保护农民土地承包关系的稳定与合法流转。按照我国《农村土地承包法》规定，农民拥有法律赋予的长期而稳定的土地承包经营权，在法定承包期限内，任何组织和个人不得违法调整和收回承包地，不得违背农民意愿强行流转承包地，不得非法侵占农民承包地，这是审理农村土地纠纷案件应把握的基本原则。
2.把握好法律与政策的关系。在我国，政策和法律有着统一的指导思想、政治方向和利益基础，本质上是一致的，在出现法律空白时相应的政策可以给予补充。但是，政策与法律在制定机关和程序、表现方式、实施方式、效力范围等方面都存在区别，政策和法律各有其独特的不能互相取代的调整机制。在法律没有修改之前，应当坚持依法办事，假如必须按照政策办事，也不能损害公民在法律结构中所取得的合法权益。国家土地政策是国家有关部门针对土地利用、开发情况，土地政策运行中出现的问题的政治决策和对策。在目前农村土地纠纷处理方面，政策的调节作用相当强*。法律调节具有强制性，政策具有导向性，处理二者关系应坚持政策调节服从法律调节，在法律没有规定或法律与政策存在冲突时，应当按照法律原则正确适用相关政策。
3.正确处理法律、政策与村民自治、乡规民约的关系，力求法律效果与政治效果、社会效果的统一。从我国的国情来看，除了政策、法律对农村土地的调整、规范，还普遍存在农村村民自治与乡规民约的非正式规范。村民自治是随着农村民主与法制建设的推进而产生的，是村民自主解决农村公共问题，进行公共管理，提供良好公共服务的重要制度安排。1998年通过的《村民委员会组织法》，为村民自治奠定了基本的法律基础。按照规定，涉及村民利益的事情，村民委员会必须提请村民会议讨论决定方可办理，这些事项包括从农村集体经济所得收益的使用；村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设方案；村民的承包经营方案；宅基地的使用方案等。乡规民约是指作为农村村民自治的一种调整村民之间、村民与集体之间利益及村民行为的规范。由于农村土地问题的复杂性，在法律、政策进行宏观调整的同时，有时发挥微观意义上村民自治和乡规民约的作用非常必要。《村民委员会组织法》第二十条规定：“村民自治章程、村规民约以及村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。”可见，乡规民约必须合法且仅作为政策法规的补充，不能凌驾于法律之上。审理农村土地纠纷案件时既要充分尊重村民自治的权利和乡规民约的既定事实，又要对借村民自治、乡规民约之名制定土政策侵害农民土地承包经营权的行为坚决依法纠正，实现法律效果和政治效果、社会效果的统一。
4.坚持司法为民原则。首先，运用多种手段加强诉讼调解。审理农村土地纠纷案件，要坚持以化解矛盾，构建和谐为目标，把调解作为处理土地纠纷案件的必经程序，灵活运用从审判经验中总结出来的“亲情感化法、法理疏导法、利益诱导法、权衡利弊法”等多种手段，依靠村委会、基层政府信访部门、司法所、人民调解组织出面协调，把调解工作贯穿于整个诉讼过程。其次，做好判后答疑。农村当事人法律素质相对较低，对法院裁判文书理解困难，有必要在案件宣判后向其解释判决的理由，力争服判息诉。第三，巡回审理、开展法制宣传、提供司法救助，保障农民合法权利。实行巡回审理，就地办案，为农民诉讼提供方便，并组织农民群众旁听，提高他们对土地法律政策的了解和明辨是非的能力，起到审理一案，教育一片的社会效果。对部分经济困难的当事人，给予司法救助，及时办理减、缓、免交诉讼费用，保证其打得起官司。
5.延伸审判功能，提出司法建议。司法不是万能的，土地纠纷案件原因复杂社会影响面广，许多案件反映的是农村带普遍性的问题，单靠司法手段不能解决问题，有时会出现“案结事未了”的情况，应当及时将案件审理中遇到的新情况、新问题向党委、政府及农村基层组织提出司法建议书，加强和改进农村土地工作、解决突出问题，保证当事人合法权益的实现。
6.坚持公平正义理念，确保案件质量。审理农村土地纠纷案件，要切实做到公开、公正，通过程序公正，确保案件实体公正，尤其在案件处理结果上要体现出公平正义。
三、审理农村土地纠纷案件的几个问题
农民拥有法律赋予的长期而稳定的土地承包经营权，在法定承包期限内，任何组织和个人不得违法调整和收回土地，不得违背农民意愿强行流转承包地，不得非法侵占农民承包地，对没有具体法律、政策为审理依据的土地纠纷案件，应当从维护承包人合法权益出发，根据现有法律和政策的基本精神，妥善处理。近年来，我院通过审理的农村土地纠纷案件，有力地维护了农民群众的合法权益，促进了农村社会经济的和谐发展，收到了良好的法律效果和社会效果。我们认为，农村土地纠纷案件的审判实务中，应重点处理好以下几个问题。
1.准确界定农村土地纠纷案件的案由。目前农村土地纠纷案件的案由不具体明确，一般做法是统一以土地承包纠纷案件立案，案由比较笼统，不能准确反映案件实质，也不能从案由上提示处理方式的区别，不利于建立详细的司法统计台帐。应结合农村土地纠纷问题发生的特点，在案由上准确细分，使其能够反映案件纠纷的实质特点，便于正确适用法律。结合审判实践，我们认为主要应作如下区分：(1)农业承包合同纠纷案件。凡农业承包合同的当事人，因农业承包合同的签订、履行、变更或终止而发生纠纷，一方当事人向人民法院提起诉讼的，案由应确定为农业承包合同纠纷。这类案件由承包合同履行地或被告住所地人民法院管辖。共同承包，人数众多的应当推选代表人进行诉讼。推选不出代表人的，由受案法院在承包人中指定代表人。(2)承包经营权纠纷。公民、集体对集体或国家所有的由集体经济组织使用的土地的承包经营权(占有、使用或收益的权利)受法律保护。因发包人、承包人之外的第三人违反法律规定，侵害承包人的土地经营权而引发的纠纷，应当以承包经营权纠纷立案。与农业承包合同纠纷的区别在于它是侵权类纠纷，农业承包合同纠纷属合同类纠纷，适用法律大不相同。(3)承包经营权流转协议纠纷。法律规定通过家庭承包取得的土地经营权可以依法采取转让、转包、出租、互换等方式流转。土地承包经营权流转当事人因转让、转包、出租、互换土地承包经营权，在履行流转协议过程中发生的纠纷，应当以承包经营权流专协议纠纷案由了立案。(4)请求确认土地转让协议无效纠纷。凡农业集体经济组织的成员或者村民委员会的'村民，认为农业集体经济组织或者村民委员会违反法律规定，将集体所有的土地转让给他人而损害农民利益，一方起诉请求确认土地转让协议无效的，应以请求确认土地转让协议无效纠纷立案。这类案件多为群体性纠纷或集团诉讼。
2.关于外出务工农民的土地承包经营权问题。农民进城打工，在城里购房置家的情况越来越多，这部分人虽然成了“城里人”，但不会轻易放弃在农村的承包土地。外出务工农民土地承包经营权受法律保护，我国《农村土地承包法》第26条规定，在法定承包期内，除承包方全家迁入设区的市，转为非农业人口外，一律不得收回土地。可见，对外出务工农民土地收回问题，法律是严格限定了条件的，对实践中农村集体经济组织或村民委员会以人地矛盾突出为由，放宽条件收回外出务工农民土地发包给他人的行为应予禁止。凡遇此种情况，外出务工农民起诉请求还回承包地的法院应予支持。
3.关于违背农民意愿强迫流转土地问题。法律规定承包方依法享有土地承包经营权流转的自主权，不受任何组织和个人的妨碍或强迫。未经承包方书面委托，发包方和其他组织、个人不得代表承包方签订土地流转合同，强迫农民流转土地承包经营权的，或者借口经过民主议定实行少数服从多数强迫农民流转土地的，流转关系无效。农户起诉要求收回返还被强迫流转的承包地的，法院应当保护。
4.关于以抛荒为由收回农户承包地的问题。承包方弃耕抛荒土地有复杂的原因，特别是以前农业税赋较重，许多农民认为外出打工比在家种地划算，导致一些土地荒芜。从法律和政策来看，无论是《土地承包法》或《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，以及国务院《关于尽快恢复摞荒耕地生产的紧急通知》或《关于妥善解决当前土地承包纠纷的紧急通知》，都未规定可以收回抛荒的承包地。据此，审判实践中，应从维护土地承包经营权人利益出发，对《农村土地承包法实施》以前农村集体经济组织收回农户抛荒承包地，现在承包方起诉要求返还承包地的请求，原则上应予支持。
5.关于出嫁女、上门婿承包地问题。出嫁女和上门婿的土地承包经营权受法律保护，无论其土地承包经营权是结婚后从新居住地取得，还是保留结婚前取得的土地承包经营权，总的原则是不能使其权利落空。在个案处理中可以区别情况对待：对承包期内当事人结婚后从新居住地取得承包土地的，发包方可以收回其原承包地；对结婚后在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。
6.关于客观情况变化致合同履行显失公正的问题。涉及土地流转的合同，签约时只能考虑到当时的社会经济条件和法律、政策背景，双方权利义务的约定适合于合同签订时的情况。但是，土地问题受社会经济发展和国家政策变化影响极大，不同时期客观条件的变化，国家农业基础政策的调整，往往会打破合同双方权利义务的平衡关系，使得土地流转合同继续履行失去了公平基础，从而引发纠纷案件。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，借鉴了情势变更原则，为解决相关问题提供了法律依据。实践中，有的发包人起诉要求确认合同无效，但案件的实质并非合同无效，而是客观情况发生了重大变化，法院在审理此类案件时不能轻易否定合同的效力，破坏合同的严肃性；但如果驳回原告请求，继续履行合同，则不利于保护农民的基本权利。因此，法官应对当事人进行法律释明，原告变更诉讼请求后，法院可以分析发生变更的客观情况，按照公平原则处理，从法律效果和社会效果两方面，使案件得到妥善处理。
7.关于案件审理中证据适用问题。农村土地纠纷案件当事人的证据能力一般较差，而且土地纠纷案件的成因也比较复杂，审理中对证据的认定应把握两个方面：一是按照农村实际，注重经验法则的运用；二是在遵从《证据规则》相关规定的前提下，适当增加依职权调取证据的力度，尽可能在使用证据时符合客观真实。
四、解决农村土地纠纷问题的建议
当前，农村土地纠纷问题突出，反映到法院案件中来的只是一部分。要从根本上解决这些实际存在的土地纠纷问题，仅靠法院运用司法程序是不够的，必须建立综合治理机制，纳入统筹安排，健全防范机制，及时排查、发现和消除涉及农村土地问题的不安定因素,为社会主义新农村建设各项工作的顺利推进创造和谐稳定的社会环境。
1.加强农村土地问题的法律研究。在建设社会主义新农村进程中，必须围绕农村稳定、发展大局，有针对性地开展农村土地问题调研活动，发现和分析涉及农村土地方面的新情况、新问题。从政策和法律的层面积极探索新形势下避免和处理农村土地纠纷问题的新机制、新方法。虽然最高院出台了《关于审理涉及农村土承包纠纷案件法律适用问题的解释》，为审理土地承包、流转、集体收益分配等提供了依据，但一些争议较大，未形成共识的问题仍未加规范，有的问题需要在物权法中加以明确，而农地问题研究滞后，不能适应农村经济社会的发展，急需高度重视。
2.充分发挥农村基层组织的作用。加强农村基层村党支部和村民委员会组织建设，增强其权威性和凝聚力，使其在管理农村各项事务，特别是处理土地纠纷问题中发挥更大的作用。农村基层干部作为农村各项工作的领导者和组织者，要学会在新的历史条件下做好农民和农村工作的方法，不断规范自身行为，依法行政，以良好的形象带动群众，取信于民。要依法管理农村与土地相关的承包合同。农村所有经济活动，特别是涉及农民利益的土地承包、土地流转等，凡是能够用合同管理的，都要依法纳入合同管理。签订农村承包合同，必须坚持合法、平等、自愿的原则，严禁损害群众和集体利益，逐步将农村经济和社会事务纳入法制化管理的轨道。农村基层组织与农民最接近，最了解农村土地的现状及纠纷的起因，可因势利导的调解矛盾，把土地纠纷化解在萌芽状态。
3.加强政府对农村工作的监督和指导。从农村土地纠纷问题来看，政府对农村土地承包、流转等指导监督不力，导致农村土地工作中出现混乱，产生矛盾纠纷的现象也时有发生。镇政府要加强对村委会和农村工作的监督和指导，通过正确有效的引导、指导和培训，提高农村干部的思想政治素质和实际工作能力。《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二心上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。”可见，镇人民政府对农村土地发包中的部分土地向外发包享有批准权，可以通过批准行为来监督和指导农村发包土地的有序展开。镇人民政府应加大对农村土地工作的指导监督力度，政府相关部门要严格按照《土地承包法》等法律法规和政策规定，加强对农村土地经营承包的规范和指导，进一步强化农村基层组织的土地工作。对农村土地发包、流转、局部调整等要登记备案，实行全程监督，减少发生土地纠纷的潜在隐患。针对城市周边土地流转频繁，形式多样的情况，有关部门要加强对农村土地流转工作的规范化指导，建立健全土地流转机制，建立土地流转合同的订立、见证、登记制度，根据依法、自愿、有偿的原则，确保农村土地有序流转。通过对农村土地流转进行清理、整顿，把土地流转纳入法制化、规范化轨道，切实维护农民合法权益
4.完善多元化土地纠纷解决机制。一是要拓宽纠纷解决渠道。根据《农村土地承包法》第51条的规定，土地纠纷解决方式有三种：调解、仲裁和诉讼。解决土地纠纷矛盾，应当是诉讼、调解、仲裁等多管齐下，为那些不愿意通过诉讼解决纠纷的当事人提供多种救济渠道，使更多的土地纠纷在诉讼外迅速、便利、妥善地得到解决，舒缓法院的压力，使有限的司法资源得到合理的利用。二是要建立农村土地矛盾排查机制。政府相关部门要深入农村开展土地纠纷和不稳定因素的排查调处工作，做到土地问题“早发现、早处置”。对排查中发现的土地纠纷苗头，及时报告相关部门协调处理，职能部门要提前介入，做好纠纷当事人疏导稳控工作，把问题解决在基层，把矛盾化解在萌芽状态。三是要健全农村土地纠纷处理机制。各级党委、政府要充分认识解决农村土地纠纷的重要性和紧迫性，要建立健全处理土地纠纷的调解、仲裁机构，组织专人、集中力量，地主动深入农民中及时处理发生的土地纠纷，防止矛盾激化引起不良事端，使调解工作成为预防和解决土地纠纷的第一道防线。
5.提高对无地农民的社会保障水平。土地是农民的基本生产资料，农民靠农业为生，无土地则无生计。对农村存在的无地农民导致的人地矛盾问题，应主要通过发展方法解决。以社会主义新农村建设为目标，各级政府部门要积极主动地帮助部分无地、少地农民扩大就业领域，优先安排他们参加非农岗位的技能培训、技术学习，通过把大量农村劳动力从土地上解放出来，减少农民对土地的依赖程度。从转变思想观念入手，拓展农民增收致富空间，鼓励农民进城务工经商，走城镇化发展道路，在发展中解决人多地少的矛盾。改变目前农村社会保障政策中不区分有地无地的情况，对无地农民应实行政策倾斜，适当提高社会保障水平，缓解农村土地矛盾。
6.积极探索新的土地流转方式。土地资源有限性和不可再生性，决定了土地价值随着社会经济发展呈增长趋势。现实中部份因流转产生的土地纠纷案件，就是因为签订合同时对土地价值增值情况预见不足，流转费用低廉，农民感到很吃亏引起的矛盾。有的采取流转费用随年限变化梯度增加的方法，但实行增加的梯度与土地价值自身的变化不相符合，亦会产生事实上的不公平，导致矛盾发生。目前城市周边农村土地流转中，改变土地使用性质的现象十分普遍，土地不能复耕，从长期来看对农民合法权益是一种损害。针对土地流转的现状，应大胆探索新的土地流转方式，可尝试采用土地使用权入股，将土地实物形态转化为价值形态，推动土地经营权流转，增加农民土地收益，稳定农村土地流转关系。
农村土地调查报告2
经过改革开放二十余年的洗礼,目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践,农村经济已逐步出现这样一个明显特点:土地活则经济活,土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县,如何紧紧把握农村经济发展的新趋势,积极探索农村土地流转的实现方式和途径,促进农村土地规范、高效流转,全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素,对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题,我们对全县农村土地流转的情况的进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效
据不完全统计,我县土地的流转面积达7.62万亩,其中耕地1.8万亩,山林3.5万亩,果园2.2万亩,水面0.12万亩。调查中,我们发现土地流转较好的主要.中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇,这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%,其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩(其中耕地816亩,山地400亩,水面316亩)。综观我县土地流转情况的,主要具有三个明显的特点:
1、流转的面积逐步扩大。从1995年实行第二轮土地承包责任制以来,我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2.1万亩,今年已达7.62万亩,增长了3.5倍。特别是近两年来,初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计,全县一次性流转面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。据调查,我县农村土地流转主要有五种形式:一是委托代管,即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种,税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定,全县有80%以上的属于这种形式。二是反租倒包,即乡、村.体根据结构调.等需要将承包户的土地租过来,然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇政府租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田,然后又转租给原来的农户或其他农户,用来.中连片开发无籽西瓜。三是股份合作,即.体或个人以土地入股,与他人或单位进行共同开发经营,分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金,连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股,实行股份合作,共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾,又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是.体重新发包或转包,即村组将.体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金,承包了该村120亩土地(其中耕地80亩,河滩荒地40亩),经..后以2.5万元/年的租金,发包给本村3户农户,规划用于建立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。五是对外招租,即村组.体将.中连片的低产田,或将.体原来统一经营或承包的山林、果园、水面及荒地,以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包给两名洪江籍的农户,承包期20年,承包者带资金和技术落户团河,发展板栗和脐橙等优质水果。此外,拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。随着农村经济的发展,土地潜能的不断释放,许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源,从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大,土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计,全县跨区域流转的土地已达1.9万亩,占全县流转土地的25.2%。仅团河镇就对外(外县)招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇,对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩,在国道边发展草莓;若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地,同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚,但产生的效益和影响是十分明显和积极的。一是推动了农村产业结构调.。不少能人租赁.体或个人的土地,不再局限于耕种质次效低的农作物,而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化,由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调.结构的“排头兵”,为推动全县农村产业结构调.作出了示范。如坪村镇大顺村张光前等6户农户承包耕地84亩,全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等,带动了当地农民调.产业结构,加快了全镇产业结构调.的步伐。在他们的带动下,全镇有120多户农户参与承包土地300多亩,用于种植无籽西瓜,获得了很好的收益。二是促进了农村剩余劳力的合.转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能,同时又进一步解放了劳动力。据不完全统计,全县大约有2万余名农村劳动力将耕地以流转的形式处理后,纷纷外出经商、开店、打工,从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。三是提高了土地使用价值。土地合.流转后,土地逐步向大户和能人.中,经营者实现了市场化、规模化的生产,改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小打小闹的不良布局,使土地的潜能得到了大幅度的释放。如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地,用来种植无籽西瓜,今年产值达2.8万元,而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1.4万元,只有种植无籽西瓜的50%。
四是培植了一批农村大户。随着土地流转的推进,生产要素不断向生产大户和能人.中,实现了生产要素的优化配置,使生产大户和能人有了“用武之地”,一批发展农村经济的大户脱颖而出。目前,全县承包5亩土地以上的经营大户就有2100余户。黄茅乡白洋村陆明建等9户农民于1997年租赁本村300亩荒山,承包30年,至今已累计投入资金11万元,栽种优质板栗20xx株,优质梨树3000多株,杨梅、碰柑、脆蜜桃等1000多株,预计进入盛果期产值可达25万元以上,可以为15人以上提供劳动就业机会。
二、我县土地流转存在的问题
我县的土地流转经过几年的发展,取得了一定成效,推动了了农村经济的发展,但是由于思想意识、机制束缚等因素的影响,我县土地流转仍存在许多突出的问题,这些问题严重影响了我县土地合.、规范、高效流动。这些问题主要表现在:一是土地流转的组织引导乏力。我县土地流动主要是农户自发进行的,个体化倾向较重。各级党委、政府缺乏有效的组织和引导,至今没有规范的政策指导操作,没有明确具体的部门规范管理,致使我县农村土地难以实现规范、有序和高效流转。二是土地流转的市场培育滞后。全县干部群众“土地市场”的观念十分淡薄,县、乡、村三级都没有建立为土地流转服务的中介组织,市场培育严重滞后,从而导致土地流转的供求信息、交易管理都存在诸多问题。三是土地流转的档次不高。主要表现在两个方面:其一是流转的形式档次不高。我县土地流转绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。在我县7.62万亩流转土地当中,委托代管形式占82.4%以上。堡子镇流转的1235亩土地当中,委托代管形式流转的就达1000余亩,占流转总面积的81%,其它形式流转的'仅占19%。而实践证明,低层次的委托代管所产生的效益仍然是比较低的。其二是流转地的开发档次不高。许多流转地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态,流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强。林城镇一户居民低价承包了8亩良田,但一年四季都是栽种一些“大路菜”,几分至2角钱一斤,效益很低,连上交那低得不能再低了的租金也成了问题。四是土地流转的管理欠规范。由于至今没有指导性文件,没有具体的部门组织管理,导致土地流转的管理欠规范。主要表现在:流转双方忽视必要的法律手续;交易监督滞后,.体“暗箱操作”仍有发生;流转服务体系欠完善,流转的档案、信息、价格都没有规范建立;利益保障还比较乏力,一些流转地的经营者反映要进一步宽松环境,支持他们生产发展。
三、促进我县土地合.有序流动的对策建议
根据我县土地流转的现状及存在的问题,我县要实现土地的规范高效流转,应从以下几个方面下功夫:
1、提高认识,将推进土地流转作为实现农村经济新一轮大发展的关键来抓。土地是最重要、也是最基本的生产要素,“土能生万物,地可发千祥”就高度概括了土地的巨大潜能。但从新的农村经济发展形势来看,离开了土地流转,土地的潜能发挥受到了极大的束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权和经营权机械统一的模式已明显不适宜农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面,就必须让土地流转活起来。因此,各级党委、政府和涉农部门要切实提高对土地流转的认识,要充分认识土地流转对合.配置农村土地资源,推动农村经济新一轮发展的重大意义的认识,充分认识土地流转是进一步深化和完善农村双层经营体制改革的需要,切实加强对土地流转的领导。要大力解放思想、转变观念,牢固树立“土地市场”的观念,转变领导方式和职能,利用市场引、政策推、行政促、典型带等方式,大力活化土地这一生产要素,积极加快土地流转的进程。
2、强化宣传和引导,使土地流转由自发逐步转向自土地是农民的命根子,群众是土地流转的主体。因此,要抓好土地流转,必须千方百计调动广大群众的积极性。一是要加强对土地流转现实意义的宣传。要充分利用电视、广播、墙报等多种形式加强对土地流转意义的宣传,通过宣传,让广大农民群众充分认识盘活农村土地对发展农村经济、增加农民收入的重要性。基层干部要深入村组,深入到土地流转过程当中,向群众讲清盘活土地与固守原有土地甚至弃耕抛荒的利弊,通过前后效益对比,提高农民对土地流转的重要性的认识。二是要加强对土地流转典型的宣传。对那些在土地流转过程中,观念较新,经营效益较好的经营大户要充分利用各种媒体进行大力宣传,切实发挥典型的带动作用。通过宣传,让更多农村或城镇的富余劳动力感到经营土地有利可图,从而自觉投入到土地流转当中,利用好土地资源,推动农村经济的发展。三是各级党委政府、基层干部要善于调动农户的积极性。
农村土地调查报告3
调查对象：
农民，村干部，开发商，乡领导；
调查目的：
对现在农村土地的现实情况及特点，违法使用土地造成的危害的原因等方面进行分析，提出相应的防范对策；
调查方法：
面谈，实际走访，电话，田间实际考察；
调查地点：
重庆市彭水县，新田镇
调查时间：
20xx年3月12日—3月25日
前言：
人人都知道，土地是国之根本，没有土地就没有粮食，我国是人口大国，没有粮食将是什么样子！但目前违法使用土地，非法占用土地越来越严重，为了进一步了解土地现状，特点和规律，减少土地流失，针对目前的`情况进行了一次社会调查，现将情况报告如下：
一、基本情况及特点
（一）调查对象的基本情况
近几来，违法使用土地，非法占用土地呈上升趋势，主要违法使用土地和非法占用人员是开发商和土地承包人以及政府。
（二）特点
1、违法使用土地主要在广大农村和城乡集合部占现有土地的20﹪
2、农民在承包地上私自种植非粮食植物（比如植树，）或农田改为鱼塘和建房，政府划地，开发商圈地；
3、外出打工，年纪大的农民违法使用土地的占30﹪，由于左右植树无法再种植农作物的占30﹪，政府以及开发商占40﹪；
4、违法使用土地、非法占用土地有发生，据调查由于村干部有些法律意识淡薄，不经过审批私自占地行为依然严重。
二、违法使用土地和非法占用土地的危害
1、粮食减少。
我国是一个人口大国，粮食问题始终是关系国家安全、社会稳定的重大战略问题，与自然灾害相比，违法使用土地和非法占用土地是影响我国粮食生产的主要因素，造成粮食损失更为严重。所以说违法使用土地和非法占用土地是始终困扰着我国经济、社会特别是农业的发展的主要因素之一。
2、对环境的影响。
随着城市企业向农村转移，工业废水、废气、废渣的污染向农业环境蔓延。违法使用土地使土地荒漠化，植被减少间接影响气候；
3、粮价飞涨。
由于违法使用土地和非法占用土地使粮食种植面积减少粮食产量减产，直接导致粮食涨价。
三、违法使用土地和非法占用土地原因分析
1、无法农作物种植，由于承包人土地少种地已不能满足家庭开资，只有离地外出打工，土地要么植树或挖塘，或托付亲友做非农业用途。
2、政府规划乡镇发展需要，本是合法占用土地，但某些单位或个人钻了空子。
3、开发商用地，由于利益驱使圈地。
4、个别承包人法律意识淡薄，且承包地远离小队或乡镇范围，拥有侥幸的心理非法占地。
四、对策。
1、法制宣传。
加大土地法等相关法的宣传，做到每个村民及村干部，乡领导，以及政府，开发商，都要知法，懂法，依法。
2、依法执法。
加大打击违法使用土地和非法占用土地力度，严厉打击各种违法使用土地和非法占用土地的单位和个人。
3，优化土地承包，有效合理的利用土地。
根据目前现况让所有进城农民回乡种地是不可能，政府应加大土地宏观调控力度，严格土地承包经营制度，加强监督，要求村支部书记或村长按期上报土地现状，要求村干部不得随意改变种植结构，政府谨慎划地。
4、加大农业投入，
政府要加大农业投入，加大对现在确实还在种植的农民的直补，做好基础农田，道路、水利合理化规划建设，解决农民种地难的一系列问题。
农村土地调查报告4
土地是农业最基本的生产资料，也是农民最可靠的社会保障。为了依法保障农民的土地承包权益和农村基本经营制度的巩固、完善，加强农村土地管理，引导农村土地合理、有序地流转，提高农民收入，促进农村剩余劳动力转移，推进农村产业化发展和城镇化建设。为贯彻《中华人民共和国农村土地承包法》奠定基础，提供详细的资料，我们对人和镇骑龙村、木古村，盘石镇永安村、石楼村的农村土地二轮承包、土地流转及土地经营情况进行了调查。现将调查情况报告如下：
一、基本情况
本次调查了4个村，36个农业合作社,农户1847户，农业人口6382人，承包面积5451.1亩，其中：田2419.2亩，地21
27.9亩，山地及其他904亩。
（一）土地承包“三到户”情况
土地承包“三到户”是指承包土地地块落实到户、承包合同签定到户、土地经营权证书发放到户。调查显示：
1．土地承包“三到户”的有1411户，占调查总户数的76.3％；耕地面积4395亩，占调查总耕地面积的73.4％，其中：“三到户”不一致的有487户，占手续健全户的34.5％，耕地面积1406亩，占手续健全耕地面积的32％。主要是人和镇木古村，承包合同和土地经营权证书虽发放到户，但部分村民认为合同、证书上的耕地面积与实际耕地面积存在差异。
2．土地到户，合同和证书未到户的有436户，占调查总户数的23.7％，耕地面积702.1亩，占调查总耕地面积的26.6％。主要是盘石镇永安村土地二轮承包合同和土地承包经营权证书至今仍未发放到农户手中。
（二）土地流转情况
从4个村36个社的调查情况反映，土地流转的有398户，占调查总户数的21.5％，流转人数为1391人，占调查总承包人口的23.3％，流转耕地面积503.5亩，占调查总耕地面积的11.07％，其中：流转田402.3亩，地101.2亩。分别按以下三种形式分类，情况如下：
1.按流转的形式划分
（1）土地转让的有171户，占调查流转户的43％，转让土地人数有599人，转让耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：转让田169.3亩，地101.2亩。主要涉及盘石镇永安村、石楼村全户外出，耕地转让给他人耕种。
（2）土地租赁的有227户，占调查流转户的57％，租赁土地人数有198人，租赁耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：租赁田233亩。主要涉及人和镇骑龙村、木古村，耕地被长江林场租用为苗圃基地。
2.按经济补偿方式划分
（1）有偿流转的有228户，占调查流转户的57.3％，流转人数为802人，流转耕地面积237亩，占调查流转面积的45.1％，其中：田235亩，地2亩。如人和镇骑马村、木古村的233亩耕地由长江林场租赁作苗圃基地后，租赁费为一亩田一年1000斤稻谷，按当年市场价计价。
（2）无偿流转的有170户，占调查流转户的42.7％，流转人数为595人，流转耕地面积266.5亩，占土地流转面积的52.9％，其中：流转田167.3亩，地99.2亩。土地无偿给他人耕种，并由原承包户承担每年的税费。
3.按流转签订合同的形式划分
（1）签订书面合同的有227户，占调查流转户的57％，流转人数798人，流转耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：田233亩。
（2）按口头合同流转的有171户，占调查总户数的43％，流转人数599人，流转耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：田169.3亩，地101.2亩。
（三）土地经营情况
从调查的4个村36个社看，土地经营较好的有1386户，占调查总户数的75％，承包土地人数4604人，经营较好的耕地面积3938.2亩，占调查土地面积的86.6％，其中：田20xx.7亩，地1845.5亩。在土地流转的398户，503.5亩耕地中，目前经营情况较好的有397户，占流转户的99.7％，耕地489.5亩，占流转耕地的97.2％，其中：田332.2亩，地167.3亩。如人和镇骑龙村，将耕地160亩租赁给长江林场后，加大了对耕地的投入，扩大了规模，实现了林场、农户双赢的局面。种“应付田”、半丢荒、全丢荒的有461户，占调查总户数的25％，承包土地人数1347人，涉及耕地面积608.9亩，占调查土地面积的13.4％，其中田325.7亩，地283.2亩。
1.种“应付田”的情况
我们将重栽轻管的粗放经营土地现象，叫作种“应付田”。在被调查的农户中， 种“应付田”的有269户，790人，占调查总户数的14.5％，面积509.5亩，占调查面积的11.2％，其中：田320.7亩，地188.8亩。分析产生种“应付田”的主要原因有：
（1）因认为种庄稼不划算、效益低的有248户，占种应付田的92.2％，土地面积448.7亩，占种应付田的88％，其中：田280.2亩，地168.5亩。
（2）因有外出打工或本地务工收入而疏于管理的有21户，占种应付田的7.8％，土地面积60.8亩，占种应付田的12％，其中：田40.5亩，地20.3亩。
2.土地半丢荒情况
土地半丢荒的涉及190户，548人，占调查总户数的10.2％，半丢荒土地面积为92.2亩，占调查面积的2％，主要涉及盘石镇石楼村、人和镇骑龙村，被丢荒的土地全为旱地。土地半丢荒，原因是农户的部分贫脊、低产、偏远的坡耕地，投入高产
出少，因此仅种植大春作物一季。
3.土地全丢荒情况
土地全丢荒涉及2户，9人，占调查总户数的0.1％，全丢荒土地面积为7.2亩，占调查总面积的0.15％，其中：田5亩，地2.2亩。土地全丢荒的主要原因是农户全家外出打工或经商，承包土地无人耕种，农户不愿丢失土地，而又无人可转包，造成土地全部荒芜。
二、存在的主要问题
（一）土地承包“三到户”的问题
1.承包手续不健全，使农民承包土地的权利得不到法律的保障。在土地二轮承包过程中，部分村社干部认识不到位，工作上怕麻烦等原因，致使二轮承包合同和土地经营权证书至今仍堆放在乡镇或村委会，没下发到农户手中，严重违反了《农村土地承包法》的贯彻落实。如盘石镇永安村，由于第二轮土地承包时涉及到外迁移民，土地经营权证书一直未发放到农户手中。
2.土地经营权证书与农户实际承包土地面积存在差异。农户在承包后，由于新修村、组级公路或新修农田水利设施等村社公益事业毁占了部分承包耕地，而造成农户实际承包土地面积与土地经营权证书上的面积不一致。
（二）土地流转中的问题
农村土地流转效果较好，不仅提高了土地资源利用率，推进农村土地规模化进程，而且对促进农民收入的增长，促进农村劳动力的转移，也起到了积极作用。但是，在土地流转过程中，也存在一些不容忽视的问题。
1.农村土地流转运作不规范
农村土地流转方式多种多样，有转让、租赁、转包等多种形式，目前，这些方式既没有按土地流转的规范程序操作，也没有农村土地承包合同管理机构监督实施，导致土地流转运作不规范、无人管理。
2.农村土地流转合同不规范
农村土地流转合同方式五花八门，有书面的`，也有口头的，有的甚至什么也没有，即使签订流转合同，合同也不够规范，有关合同条款标的物不够明确，约束力不强，易引起不必要的合同纠纷。
3.影响农村土地流转的因素多：（1）农民固有的“恋地”情结很难消除。有的农民长期在外务工经商，宁愿送人代耕、抛荒或种应付田，也不愿把土地流转给别人，认为土地是自己的命根子，害怕流转后掉了自己的饭碗等；（2）少数农户已在非农产业找到了自己的谋生门路，不愿再承包土地，转移不出去，退还集体因税费原因和土地太分散，集体不愿接受等。
4.不规范流转易引发承包合同纠纷。目前主要有两种情况：（1）承包户长期外出务工，将土地转包给本村社以外的农户耕种，而引起本村社农户不满，产生流转合同纠纷；（2）有的农户全家外迁进城定居，并将房子卖给乡外的农户后，购房方受让该农户的土地进行耕种。购方通过不完全正规渠道又将户口迁移至该村组，引起当地农户意见，认为该农户占有了本村组的耕地资源，让等轮候缺承包土地的本社人口失去了一次机会。同时认为这种整户转让的土地比实际丈量划地的面积多，迁入农户占了便利，存在纠纷的隐患。
（三）土地经营中的问题
1.土地经营缺乏新颖性，传统农业观念仍然普遍。
我县自实施农村产业结构调整以来，通过土地流转出现了一些种养殖业大户，如人和镇的苗圃场，水口乡的大棚蔬菜，莲花乡的早熟桃园等等，形成了优势产业和特色产业，土地经营效益好。但绝大部分农村农业结构调整不明显，传统农业仍占主要地位，对所经营的土地缺乏积极性，农民对土地的依赖性下降，对土地投入少，掠夺性经营较普遍。
2.土地经营缺乏科技手段和未向种田能手集中。
农村中大部分青壮年外出打工，土地由在家的妇女、老人、儿童种植，由于劳力的缺乏和科学种田知识的欠缺，造成土地粗放经营，而农村信息不灵，也使农民的种植具有较大的随意性和盲目性，导致农产品卖难，也不同程度损伤了农民经营土地的积极性。
（四）承包合同管理中的问题
1.乡镇农村土地承包合同管理机构名存实忘，由于乡镇农经站并入农业服务中心后，乡镇农经职能弱化，乡镇党委政府没有落实工作经费和指派专人负责，对农村土地承包合同管理及土地流转的指导缺乏。
2.县里没有建立农村土地承包合同仲裁机构，对土地承包合同纠纷的解决手段缺乏。
3.全县缺乏规范的土地流转合同文本样式，不规范的合同因条款不齐易造成伤农事件和合同纠纷。
三、建议
（一）加强对《农村土地承包法》的宣传贯彻。
《农村土地承包法》是一部关系新时期农业、农村和农民工作的重要法律，认真学习施行这部法律，是当前农业和农村工作的重要任务，各地在宣传的同时，必须结合实际，进一步稳定农村的基本政策，稳定完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保护和发展农民的根本利益。
（二）建立健全各级农村土地承包合同管理及土地流转管理指导机构。
乡镇应尽快建立健全承包合同管理委员会和土地流转管理指导机构，配备专门人员，负
责本乡镇的承包合同的鉴证、《农村土地承包合同法》的监督实施以及农村土地纠纷的调解。同时，承包合同管理机构要建立合同管理制度，规范合同文本，审查鉴证合同内容，妥善保管好各种合同档案和调解协议书。
（三）尽快完善土地二轮承包工作。
在第二轮土地承包工作中，大多数乡镇按照要求，早已完成此项工作，但少数地方由于种种原因，仍存在着没签土地承包合同和没颁发土地承包经营证书的现象，因此，这些乡镇应尽快完成此项工作，切实保护农民的合法权益。
（四）土地使用权流转必须坚持“依法、自愿、有偿”的原则。
土地使用权流转必须在坚持确保所有权、稳定承包权、搞活使用权的前提下，严格按照“依法、自愿、有偿”的原则，严格掌握政策界限，不能放任自流，乡镇政府要加强引导，不得用过硬的行政干预，强迫流转，切实维护效益与公平的原则，确保土地使用权流转规范、有序进行，保障农民的土地权益。
（五）建立健全土地流转申报、登记、鉴证制度。
进行土地流转时转入方和转出方应向村委会提出书面申请，经村委会或村民代表大会研究决定后，报乡镇承包合同管理机构登记。村委会应督促和指导双方签订土地流转合同，并报乡镇农业承包合同管理部门，土地流转合同应按统一的格式，如果发生合同纠纷，村委会和承包合同管理机构要及时调解。
（六）建立土地流转风险金制度。
土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，以防范业主因经营困难等原因无法履约的情况发生。如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退回。
（七）建立县级农村土地承包合同仲裁机构。
依托县农村经营管理机构建立县农村土地承包合同仲裁机构，依法对农村土地承包合同纠纷进行调解和仲裁。
（八）积极鼓励农村土地承包合同的流转，推进农村产业化发展。
各级农村土地承包合同管理机构应积极鼓励多样化的流转形式，积极引导多元化的流转主体参与，努力探XX县、乡、村建立土地承包经营权流转中介机构及土地信托服务中心（服务站），加速土地流转，推进农村产业化发展，促进农村剩余劳动力转移，提高农民收入。
（九）为切实搞好全县《农村土地承包法》的宣传贯彻，积极探索加强农村土地承包管理，促进农村土地承包经营权有序流转的经验和办法，建议县里搞一个乡镇的土地承包合同管理及土地流转管理的试点。试点内容包括：
1.加强《农村土地承包法》的宣传，使之家喻户晓；
2.建立健全乡镇农业承包合同管理委员会；
3.成立乡镇农村土地经营权流转指导办公室；
4.健全土地二轮承包档案资料；
5.规范土地经营权流转程序及手续；
6.统一土地经营流转合同文本；
7.探索引导农户搞好土地流转，促进农村劳动力转移的办法；
8.探索加强土地流转、实现土地规模化、集约化经营的办法，促进农业产业化发展；
9.探索建立土地流转中介机构及土地信托服务中心，加速土地流转，提高农民收入；
10.通过试点出台全县土地流转指导管理办法，推动全县农村土地经营权流转工作的顺利有序开展。
二00三年八月三十
农村土地调查报告5
20xx年黑龙江省农业税免征、取消特产税、粮食直补等政策的出台大大激发了农民耕种土地的积极性，同时土地承包问题所形成的纠纷也大幅度增加。1998年二轮土地承包以来，黑龙江省桦南县人民法院受理农村土地承包纠纷案件达100余件。如何化解这些纠纷，对更好地保护农民的合法权益，贯彻实施《农村土地承包法》，促进农村经济发展，维护农村稳定具有重要意义，笔者结合审判实践对这些土地承包纠纷的特点及原因进行调查分析。
一、农村土地承包纠纷的基本类型及特点
1、农村基层干部违约引起的土地承包纠纷案件多，这类纠纷占受理案件的20%。在农村土地承包中突出地表现在农民的土地承包经营权益在一些地方不断受到侵害。主要表现为：随意缩短承包期、收回承包地和随意调整承包地，多留机动地。有的地方乡村干部有一种错误的看法，认为农村土地实行集体所有制，而自己是集体的代表，只要是为集体办好事，自己就可以调整土地承包，一些乡村干部刻意歪曲土地承包制30年不变的含义，农民俗称“三年一小调，五年一大调”形成纠纷，使土地承包权难以“永久化”。而丝毫不顾及法律，法规和农民的感受，使土地承包权无法稳定。
2、土地互换引起的纠纷案件多，这类案件占受理案件的19%。在农村土地分配过程中，由于各村、屯土地状况存在着区别，土地所在的位置和自然状况影响着土地耕种质量，收益好和收益差的地块存在着很大的差别，并且农村联产承包责任制主要是按人口和劳动力进行分配土地，这样村集体就要考虑各种实际情况统一分配土地。使得农民个人耕种的地块不易集中，相对显得分散。有的农民为了便于耕作和其它的一些原因就要进行互换，互换耕作后，有的互换双方对土地的自然状况、肥沃程度以及自己对农作物种植的调整，发现互换的土地同自己原来耕种的土地有很多不适宜的地方，甚至有的投入大、产出少，这样有的农民就会要求重新调整双方互换的土地关系，因此在互换土地的农民之间极易产生纠纷。
3、土地转包引起的纠纷多，这类纠纷占受理案件的17%。随着社会经济的发展，农民土地的收入已经不是其经济的唯一来源，很多农民将土地转包他人后自己外出务工、经商。在转包土地的时候，缺乏全面考虑，转包的期限一般约定的都很长。将土地转包他人自己外出务工的农民所从事的工作很多都具有季节性，在务工休闲的季节完全可以回乡耕种土地；经商的农民在经商过程中有的遇到了挫折，加之中央惠农政策的吸引，这样这些农民也要回乡，重新耕种赖以生存的土地。在这些情况下，返乡农民要求重新耕种土地，必然与其土地的承包者之间形成纠纷。
4、机动地处理不公正，引发的纠纷案件多，这类纠纷占受理案件的.23%。个别乡、村干部忽视有关土地承包经营的法律规定，在机动田承包中，搞“关系地”、“人情地”，因此引起纠纷。“人情地”、“关系地”使众多农民不满，有些农民要求重新发包，联名上告，甚至用毁坏秧苗等手段进行报复引起纠纷。在机动田承包中由于没有完善的制度，一些基层干部利用制度缺陷发包“人情地”“关系地”，侵占农民利益。在机动地发包过程中，有的农村干部对土地承包合同标的物缺乏正确的认识和评估，承包基数过低，期限过长，因而引发经济利益分配纠纷。
5、用土地承包经营权折抵村集体所负债务的纠纷多，这类纠纷占受理案件的21%。有些村屯为了改善乡村学校、道路、水利、广播、卫生、通讯等公共设施举债建设；甚至为了完成税收任务，一些村集体领导个人借钱垫税。农村集体的债务，很少是按国家规定的金融利率借款，基本上是高息借贷。这些欠债合在一起，债务面广，数量大，利息负担高。由于农村集体经济基础薄弱，除了土地根本没有其他的债务偿还能力，只好将土地的承包经营权折抵集体的债务发包给债权人。“三农”优惠政策的出台，农村土地越来越俏。人多地少的农户以及新增人口的农户纷纷要求村集体合理分配耕地；得到土地承包权的债权人又不愿退出耕地，而村集体又没有土地调剂，因此形成纠纷，以至形成集体上访。
二、农村承包土地合同纠纷产生的主要原因
1、法律意识淡薄，行政干预使土地承包合同签订带有较多的强制性。譬如，一些乡村干部对耕地搞强制发包，对合同随意变更，对签订的合同想变就变，使承包方的合法经营权落空。少数农村基层干部用不正当手段进行承包以权谋私，擅自发包，自发自包。有的农村基层干部对农民的土地承包经营权的认识存在偏差，把家庭承包仅仅看作是集体经营的一个环节，没有认识到这种承包关系是党在农村的一项基本政策的体现。还有的把农民与集体签订的土地承包合同视为一般的合同，没有看到这种合同的特殊性。如某村有农户132户，在20xx年2月份，该村因为土地承包合同的签定、发包、变更等问题，36户村民联名起诉该村，要求确认该村与他人所签订的土地承包合同无效。该村对土地的承包有意见的农户占全村农户的27%。在纠纷处理过程中，这36户村民多次到有关部门上访。农民承包集体的土地，其承包期、承包方式基本由国家确定。农民作为农村土地承包的当事人，当土地承包经营权益受到侵害寻求保护时，常常遇到权利义务界限不清，保护手段不够有力等问题。
2、合同不规范、权利义务不明确缺乏必要的书面形式。有的土地承包多是发包方“画地为牢”或“指山定界”，条款不完善，表述不准确。如某村集体作为发包方，实行指定地片进行发包。也就是给这块地按照习惯起一个简单的地名，如“村南岗东地”、“道西洼地”等，然后把承包户叫到该地确认一下就直接签订合同。在该村76份土地承包合同中，其中29份是采用这种方法发包的。占承包合同的38%。这些合同中，没有确切的亩数，对土地的四至也仅能说出大体方位，致使许多情况下双方产生纠纷案件事实很难以查明。还有的合同中没有保证合同履行的规定，造成合同履行过程中缺乏制约机制，影响承包效果。出现了随意缩短承包期、收回承包地和提高承包费；随意调整承包地，多留机动地；不尊重农民的生产经营自主权，强迫种植、强迫流转承包地等。给发包方和具有农村土地资源管护责任的村民委员会、乡镇政府等侵害农民承包经营权益制造了条件。
3、现行法律对农村集体土地所有权主体的设定概念模糊。"农民集体"没有明确的法人代表，在行使具体权力时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，使一些农村干部利用其地位，充当所有权代言人，为自己牟取利益，使农村土地承包关系以法律形式规定下来存在现实困难，农民长期而有保障的土地承包经营权得不到实现。
4、没有在法律理念上把土地承包权当作农民神圣不可侵犯的财产权利，对农民权益的保护现行法律中缺少最直接、最具体的规定。农民的积极性能不能得到很好的发挥。农民的土地承包权能不能得到很好落实，归根结底还要落实到法律在农村土地承包权的规定上。
5、缺乏必要的矛盾调处机制。农村土地承包纠纷的诉讼、调解、和仲裁制度不完善，矛盾发生时没有相应的机构及时调处，有个别纠纷案件已经上升为刑事案件。由土地侵权引发的村民集体上访案时有发生。大量纠纷直接到法院起诉，而法院审理案件受相应程序法律的限制，不能及时审结，往往造成延误农时，使农村土地承包合同纠纷和农民权益得不到及时处理和保护。
三、对完善农村土地承包经营制度的几点建议
1、提高对以法律形式确认和保护的农村土地承包户的市场主体地位的认识。保持农村土地承包关系的长期稳定，为农业发展和农村稳定提供基本的制度保证。在依法保障农民土地承包经营权的前提下，依法、规范、有序地推进土地承包经营权多种形式的流转，稳步实现社会化服务与家庭承包经营的紧密结合。
2、保持与时俱进的精神状态，更新理念和观念，对农村集体土地推行自主承包。规范农村土地承包经营，缓解因为土地承包经营带来的社会矛盾和社会问题，使农民的现实利益和长远利益在土地承包经营中得到保障。正视农民对土地的承包使用权，保护农民的土地经营权，保护农民的物质利益。
3、加大对土地承包合同履行的保护力度，杜绝土地承包合同履行过程中的违法现象。“契约必须被遵守”，这是自罗马法起就已确立的古老法则，在当代，仍有其意义。土地承包合同的实质是一个物权契约，合同一旦生效，契约一方的承包经营人便取得了土地的部分物权权能，由于物权的位阶高，效力强，权利人具有追及力，请求力，排他力和优先力，这都是土地承包权利人权利受侵害时可以依据要求保护的法律理由，解决农村中的土地承包合同纠纷问题应特别注重调解工作。
4、把农民的土地承包权视为农民的财产权，并予以严格的法律保护。稳定农民对土地收益的预期。将土地承包权通过法律硬化为一种财产权，有利于土地承包权的商品化，促进土地流转市场的形成。承认农民的土地财产权，将提高农民的社会归属感，有利于乡村社会的稳定。农民的土地财产权越是得到尊重，就越有利于农村社会的稳定。由于土地不同于一般财产，它具有明显的区位性，所以明确农民的土地所有权，也不能一概而论。
5、规范土地承包合同，明晰权利义务，健全土地流转条件。在适当时机，将已经夫去实际意义的现行土地承包合同，通过民主程序予以解除。吸取先进地区土地承包的经验，将土地所有权、承包权、经营权三权分离，明晰土地产权关系。从而达到明确集体土地所有权，稳定农民土地承包权，放活生产者土地经营权的目的。在土地承包合同中设立土地承包权的流转条件。农民土地承包权按照承包合同的约定可以采取不同形式进行流转。流转年限必须在二轮承包期内，即可以在土地承包权持有者之间流转；也可以由集体经济组织按经济和社会发展需要，通过一定民主程序，有计划、有组织地进行流转。无论是土地在承包权持有者之间进行流转还是向其它的社会主体流转，都必须履行土地承包权流转手续，签订合同。集体经济组织要对土地承包权流转实施有效管理。
农村土地调查报告6
接到市政府研究室的通知后，我县高度重视，专门成立了由主管县长为组长，政府办、农委等相关部门参与的调查组，深入到各乡镇，通过召开乡村干部座谈会、走访农户、问卷调查等方式，对全县农村土地流转情况进行了全面认真的调查。现将有关情况作以简要汇报。
一、我县农村土地流转的现状
近年来，我县紧紧围绕农业增效和农民增收这个主题，切实把推动土地流转作为促进“三农”工作的重点来抓，强化引导，注重规范，使农村土地流转呈现出了较好的态势，有力地促进了农业结构调整，加快了农业产业化经营和农村经济的发展步伐。从调查的情况看，我县农村土地流转主要有五个特点：
1、流转规模日趋扩大化。我县耕地总面积＊＊万亩，其中水田＊＊万亩，旱田＊＊万亩，人均耕地面积6.15亩。家庭联产承包责任制实行以来，我县农村土地流转规模小，数量少，范围窄，并且多是一种零星、分散式的流转。但自20xx年以来，随着农村经济的不断发展，特别是劳务输出规模的不断壮大，农民的择业渠道日益拓宽，许多农民离开土地，走出家门寻找致富门路，加速了农村土地的流转。加之专业大户、农业龙头企业、下岗职工等纷纷进入农业领域创业开发，扩大了对流转土地的需求。20xx年我县土地流转面积达到15.1万亩，占总耕地面积的11.1%，20xx年全县土地流转面积达16.6万亩，占总耕地面积的12.2％，同比提高了1.1个百分点。
2、流转形式日趋多样化。从调查看，我县的土地流转主要有四种类型。一是转包型。指原承包方将部分或全部土地的经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。目前这种形式是我县土地流转的主要形式。20xx年全县转包土地面积达x万亩，占土地流转总面积的x%。二是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。20xx年以这种形式流转土地的面积达x亩，占土地流转总面积的x%。三是互换型。为了耕种方便或发展规模经营的需要，农户之间或农户与集体经济按照自愿、互利的原则串换承包地，原承包关系不变。20xx年以互换的形式流转土地x亩，占土地流转总面积的x%。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与公司经营，按照风险共担的原则，与公司结成共同体。目前全县有x亩土地以入股型进行流转，占土地流转总面积的x%。
3、流转主体日趋多元化。过去农村土地流转主要在农户间进行，参与的主体也主要是农户。现在，参与农村土地流转的主体除农户外，工商企业、科研机构、城镇居民等都纷纷下乡租地、包地开发农业。20xx年农户间的土地流转面积为13.7万亩。非农业户参与土地流转达到300多户，流转面积达x万亩。
4、流转用途仍呈单一化。从调查的情况看，流转后的土地用途基本都是用于种植业生产，搞其他行业的较少。20xx年土地流转后用于种植业生产的达x亩，占流转总面积的90.3%，20xx年土地流转后用于种植业生产的达x亩，占流转总面积的88.6%.
5、流转效益日趋综合化。从调查的情况看，土地流转对于农村经济发展，促进农民增收起到了积极的推动作用。一是提高了农产品品质。土地流转使土地向种田能手转移，形成规模经营，促进了农业机械化水平的提高，统一了粮食品种，提高农产品品质，增强市场竞争力。二是节约种粮成本。土地经过流转形成规模经营，生产者可以对规划决策、组织生产等各方面进行科学安排，合理配置，精确计算，从而实行科学种田，节约成本，提高效益。三是增加了农民收入。从调查的情况看，土地流转之后，对促进农民增收主要体现在三个方面：一方面转出方增加了地权收入。20xx年，农民人均转让承包土地土地经营权收入达x元。另一方面，转出方从事二、三产业或外出劳务获得新的收入。仅20xx年，我县外劳务输出实现总收入x万元，拉动农民人均增收650元。再一方面，转入方形成规模经营，增加收入。据统计，20xx年，土地流转的转入方平均增收x元。
二、存在的问题
从调查的情况看，我县的土地流转仍处于较低层次，流转范围较窄，流转的规模较小，流转的层次不规范。主要表现为“五多五少”。
一是农户间转包的多，租赁、转让、拍卖等流转形式少。全县转包土地x亩，占土地总流转面积的x%，其收益普遍偏低。土地租赁的收益较高，全县土地租赁总面积x亩，仅占总土地流转面积的x%。农村土地转让、拍卖等流转形式发展缓慢。
二是流转给一般农户的多，流转给专业大户的少。全县土地流转共涉及x户，其中流转给一般农户的达x户，而流转给专业大户的仅有x户，占总户数的x%，没有形成规模效应。
三是流转期短的多，期长的少。20xx年全县土地流转期5年以下的土地面积为x亩，占流转总面积的x%；流转期在5年以上的土地面积为x亩，仅占流转总面积的x%。这种情况容易出现短期行为，不利于土地的可持续利用。
四是口头流转的多，书面流转的少。调查中发现，多数农户在土地流转时，以口头协议进行流转的多，未签订书面协议或合同。即使有的签订了书面协议，内容也很简单，形式不规范不健全。由于落实“一免两补”政策使土地增值，部分转出土地农民借合同不规范的机会索要回土地经营权，引发了很多农村土地纠纷，给农村社会造成了不稳定因素。
五是农户间自发流转的多，经村集体组织流转的少。土地流转多以农户自发的流转为主，经过村集体统一组织或上报经村集体备案的很少。20xx年全县土地流转的x亩土地，经过村集体组织或报村委会备案的`只有x亩，仅占x%。
三、几点建议
加快农村土地流转是提高土地集约化使用、推进农业产业化经营、加快小城镇建设、增加农民收入的有效途径，是解决“三农”问题的现实选择。结合＊＊的实际，我们认为要加快土地流转进程，提高土地流转质量，需抓好以下四项工作。
1、要把转变农民的思想观念放在首位，不断提高农民流转土地的积极性。让农民意识到土地流转的重要性，是加快土地流转的前提。因此，要充分利用各种行之有效的形式，广泛宣传土地流转的意义，引导农民增强流转土地的自觉性。要大力宣传政策法规。要大力宣传《土地承包法》、《合同法》以及中共中央《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》精神以及相关的政策法规，教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法。要加大典型引导力度。乡镇和涉农部门要充分发挥外出创业有成人员和种田大户的典型示范作用，用身边的事教育身边的人，使农民看到实实在在的效果，从而转变思想观念，投身非农产业，加快土地流转。
2、要把加强管理作为根本，不断规范农村土地流转行为。一方面，要加强土地转出方的管理。对农户自发的土地流转行为，教育引导农户签订流转协议，并报所属村集体经济组织备案。要规范乡村集体经济组织参与土地流转的行为，不得以任何名义强迫农户流转土地，也不得阻挠农户自愿合理地流转土地。另一方面，要加强土地转入方的管理。为防止土地投机行为，已流转的农村土地，受让方不得进行再流转。土地流转年限不能超过农户家庭承包土地的剩余承包期。流转期满后，经双方协商，可续签土地流转协议。应引导有条件的地方探索组织以股份制为基础的农业公司，农户间以土地使用权为股权，本着自愿、互利的原则，发展土地股份合作制。
3、要把加快劳务经济发展作为重中之重，不断拓宽农村土地流转的空间。要拓宽劳务输出渠道，为农民外出就业创造条件。要加强对农村劳动力的技术、技能培训，搞好信息服务、政策服务、法律服务和组织管理，为农村劳动力永久性、实质性向二、三产业转移提供条件，让大量的农村劳动力能够出得去，挣到钱，留得住，使大量的农村人口离开土地，离开农村，向城市转移，为农村土地流转创造必然条件和有效空间。
4、要把提供优质服务突出出来抓，为农村土地流转营造良好的环境。一要建立健全组织体系。要把土地流转工作纳入县、乡两级政府的重要议事日程，成立由主要领导负责的组织机构，综合、协调、统一领导当地的土地流转工作。二要积极发展市场中介组织。要注意发展农村土地流转的中介组织，使土地流转进入市场，依靠市场调节完善流转机制，推动土地流转的健康运行。三要认真解决土地纠纷。土地纠纷是农民土地流转后的遗留问题，如果解决不到位，势必影响农民的积极性，从而影响整个土地流转工作。针对农村土地纠纷的实际，县、乡两级应建立强有力的专门仲裁机构，着力解决土地纠纷工作，化解矛盾，理顺情绪，排除隐患。从绥棱的实际看，应该抽调农委、信访办的人员和公、检、法部门的退休人员，组成土地仲裁委员会，专门研究解决土地纠纷问题。四要健全农村社会保障机制。要加强以养老保险为主的农村社会保障体系建设，把长期以来农民主要依靠土地作为唯一社会保障的现象转向依靠基金式的社会保险和保障上来，解除农民的后顾之忧，使农民放心走出去，进而为土地流转创造良好的条件。
农村土地调查报告7
在我们的日常生活中，报道的应用范围越来越广泛，报道已经成为一个新的行业。那么你知道标准的正式报告格式吗？以下是边肖编写的农村土地问题调查报告，希望对大家有所帮助。
农村土地问题是“三农”问题的关键，涉及面广，政策性强。但就简单的土地管理而言，无非是农用地和建设用地。我的基层单位位于山区农村，面积大，人口分布广。由于长期在农村工作，通过具体的工作实践和调查，我们知道农村土地管理仍然存在许多问题。
一，农村土地管理存在的问题
(1)农业土地管理
目前，中国实行土地承包30年不变，现有的广大农村地区的‘农地经营模式’基本上是按土地归户时农民和人口的土地分配订立合同，明确规定30年不变。这种做法给以后的工作留下了很多弊端。第一，长期人口增减，即使原有农产品不变，每户耕地数量已经明显凸显。二是随着移民入村，新增人口容易入户，种田难；三是原有的小自然村，人口迁移已经枯竭，所有耕地已经荒废；第四，离搬迁地近的户，一户种多户地，粗放经营，粗放耕种，薄收；第五，大村一小部分农民私自出租种子甚至转让建房等。，因为他们人少地多，或者不能耕种他们，或者看重他们眼前的利益。这些问题已经严重威胁到我国土地资源的'可持续发展。后果将不堪设想。
(2)建设用地管理
建设用地问题主要涉及农民宅基地、村镇建设用地和部分国家建设用地。农民宅基地存在的主要问题是:一家两户甚至一家多房，村里老房子占的空地越来越多，村外新房日益蚕食农田；乡镇建设，尤其是公共覆盖和农村养殖园区建设中的土地占用问题，是乡镇认为政府有权利，村委会认为集体是主人，导致乡镇建设用地被占用；有的国家这一批土地是新建的，应该是占用的，而旧的土地(如原乡镇政府、地方税收、医院、兽医站等撤乡镇后的单位)，想租就租，想卖就卖。这些问题的存在和延续，是由于少数地方干部，特别是少数农村干部，不学习和了解土地法规，又由于国土资源管理体制的限制，不敢自说自话。这样一来，乡镇和家庭就有很多非法获利，国家土地资源流失严重。
上述问题的存在，对于人烟稀少的山区农村干部，甚至少数县乡干部来说，似乎不算什么。他们可以在国土资源部门当执法者，但不能睁一只眼闭一只眼让他们走。
二、加强农村土地管理的几点建议
农业土地管理
(1)找准财源，合理利用。以现在的乡镇为单位，详细核定农用地特别是基本农田的实际数据，依法实行承包，分级落实承包责任，解决实践中不履行承包合同、责任不清的弄虚作假问题，将边远贫瘠的土地退耕还林还草，或者种植果园、药材基地等经济作物。
(2)责任到户，保证质量。根据农业承包合同，承包土地面积逐户核定，并明确土地质量。对少量耕种过度、收成不好的农户进行适当调整，让农民真正搞清楚使用权和所有权的关系，解决少数农民承包外种地、有空承包、实际无地的问题。
(3)合理规划，严格管理。在土地管理中，要以科学合理的态度，按照总量控制、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，修订和完善农村土地利用规划。农用地特别是基本农田确定后，严格按照各级签订的责任状，层层负责，每年检查，严格监督，严肃查处。
(2)建设用地
(1)规范建设用地审批。严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，这批要依法审批，不该审批的坚决不审批。最好是把现在的村、乡、国土资源部门三级审批改为用地单位(个人)申请，乡、村依法发放土地使用证，国土部门独家审批，审批权力高度集中。
(2)规范收费标准。集体土地，如属于本集体组织成员的农民占用的非耕地，可以不支付。但农用地转为建设用地，因土地流失需要补偿，建设用地不缴纳明显不公平。
(3)杜绝搭车收费。在规范部门收费的基础上，要从根本上杜绝乡镇搭车收费。
(4)盘活建设用地资源。一是按照“一户一房”的原则，妥善解决农民住新房和闲置老房子的问题，盘活空心村闲置土地。第二，要处理好农村国家和集体单位的闲置土地。第三，做好无居民村旧住宅基地的复垦和荒地的复垦利用。
(5)加强执法监督，严惩非法占用土地问题，主要是由于乡镇违法行为比例较大。由于我国现行土地法律法规的局限性，基层机构严重无力查处乡镇村干部的违法行为。因为村有集体和群众的掩护，乡镇有权力干涉当地的经济发展。因此，加强执法监督不仅是一线执法人员提高“勇气”和“胆量”精神的需要，更重要的是，他们要在规范执法程序、完善执法的具体操作依据和操作手段等方面进行根本性创新。
农村土地调查报告8
经过改革开放二十余年的洗礼,目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践,农村经济已逐步出现这样一个明显特点:土地活则经济活,土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县,如何紧紧把握农崐村经济发展的新趋势,积极探索农村土地流转的实现方式和途径,促进农村土地规范、高效流转,全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素,对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题,我们对全县农村土地流转的情况的进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效憗
据不完全统计,我县土地的流转面积达7.62万亩,其中耕地1.8万亩,山林3.5万亩,果园2.2万亩,水面0.12万亩。调查中,我们发现土地流转较好的主要.中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇,这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%,其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩(其中耕地816亩,山地400亩,水面316亩)。综观我县土地流转情况的,主要具有三个明显的特点:
1、流转的面积逐步扩大。从1995年实行第二轮土地承包责任制以来,我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2.1万亩,今年已达7.62万亩,增长了3.5倍。特别是近两年来,初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计,全县一次性流转崐面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。据调查,我县农村土地流转主要有五种形式:一是委托代管,即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种,税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定,全县有80%以上的属崐于这种形式。二是反租倒包,即乡、村.体根据结构调.等需要将承包户的土地租过来,然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇政府租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田,然后又转租给原来的农户或其他农户,用来.中连片开发无籽西瓜。三是股份合作,即.体或个人以土地入股,与他人或单位进行共同开发经营,分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金,连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股,实行股份合作,共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾,又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是.体重新发包或转包,即村组将.体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金,承包了该村120亩土地(其中耕地80亩,河滩荒地40亩),经..后崐以2.5万元/年的租金,发包给本村3户农户,规划用于建崐立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。憘五是对外招租,憗即村崐组.体将.中连片的低产田,或将.体原来统一经营或承崐包的山林、果园、水面及荒地,以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包崐给两名洪江籍的农户,承包期20年,承包者带资金和技术落户团河,发展板栗和脐橙等优质水果。此外,拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。随着农村经济的发展,土地潜能的不断释放,许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源,从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大,土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计,全县跨区域流转的土地已达1.9万亩,占全县流转土地的25.2%。仅团河镇就对外(外县)招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇,对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩,在国道边发展草莓;若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地,同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚,但产生的效益和影响是十分明显和积极的。一是推动了农村产业结构调.。不少能人租赁.体或个人的土地,不再局限于耕种质次效低的农作物,而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化,由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调.结构的“排头兵”,为推动全县农村产业结构调.作出了示范。如坪村镇大顺村张光前崐等6户农户承包耕地84亩,全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等,带动了当地农民调.产业结构,加快了全镇产业结构调.的步伐。在他们的带动下,全镇有120多户农崐户参与承包土地300多亩,用于种植无籽西瓜,获得了很好的收益。憘二是促进了农村剩余劳力的合.转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能,同时又进一步解放了劳动力。据不完全统计,全县大约有2万余名农村劳动力将耕地崐以流转的形式处理后,纷纷外出经商、开店、打工,从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。崐憘三是提高了土地使用价值。土地合.流转后,土地逐步向大户和能人.中,经营者实现了市场化、规模化的生产,崐改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小崐打小闹的不良布局,使土地的潜能得到了大幅度的释放。崐如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地,用来种植无籽西瓜,崐今年产值达2.8万元,而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1.崐4万元,只有种植无籽西瓜的`50%。
四是培植了一批农村崐大户。憗随着土地流转的推进,生产要素不断向生产大户和崐能人.中,实现了生产要素的优化配置,使生产大户和能人有了“用武之地”,一批发展农村经济的大户脱颖而出。目前,全县承包5亩土地以上的经营大户就有2100余户。黄茅乡白洋村陆明建等9户农民于1997年租赁本村300亩荒山,承包30年,至今已累计投入资金11万元,栽种优质板栗20xx株,优质梨树3000多株,杨梅、碰柑、脆蜜桃等崐1000多株,预计进入盛果期产值可达25万元以上,可以为15人以上提供劳动就业机会。
二、我县土地流转存在的问题憗
我县的土地流转经过几年的发展,取得了一定成效,推动了了农村经济的发展,但是由于思想意识、机制束缚崐等因素的影响,我县土地流转仍存在许多突出的问题,这些问题严重影响了我县土地合.、规范、高效流动。这些崐问题主要表现在:一是土地流转的组织引导乏力。憗我县土地流动主要是农户自发进行的,个体化倾向较重。各级党委、政府缺乏有效的组织和引导,至今没有规范的政策指导操作,没有明确具体的部门规范管理,致使我县农村土地难以实现规范、有序和高效流转。二是土地流转的市场培育滞后。全县干部群众“土地市场”的观念十分淡薄,县、乡、村三级都没有建立为土地流转服务的中介组织,崐市场培育严重滞后,从而导致土地流转的供求信息、交易管理都存在诸多问题。三是土地流转的档次不高。主要表现在两个方面:其一是流转的形式档次不高。我县土地流转绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。在我县7.62万崐亩流转土地当中,委托代管形式占82.4%以上。堡子镇流崐转的1235亩土地当中,委托代管形式流转的就达1000余亩,占流转总面积的81%,其它形式流转的仅占19%。而实践崐证明,低层次的委托代管所产生的效益仍然是比较低的。其二是流转地的开发档次不高。许多流转地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态,流转规模小、投入低、科技崐含量不高、抵制市场风险的能力不强。林城镇一户居民低崐价承包了8亩良田,但一年四季都是栽种一些“大路菜”,几分至2角钱一斤,效益很低,连上交那低得不能再低了的租金也成了问题。四是土地流转的管理欠规范。由于至今没有指导性文件,没有具体的部门组织管理,导致土地流转的管理欠规范。主要表现在:流转双方忽视必要的法律手续;交易监督滞后,.体“暗箱操作”仍有发生;流崐转服务体系欠完善,流转的档案、信息、价格都没有规范崐建立;利益保障还比较乏力,一些流转地的经营者反映要进一步宽松环境,支持他们生产发展。
三、促进我县土地合.有序流动的对策建议
根据我县土地流转的现状及存在的问题,我县要实现崐土地的规范高效流转,应从以下几个方面下功夫:
1、提高认识,将推进土地流转作为实现农村经济新崐一轮大发展的关键来抓。土地是最重要、也是最基本的生崐产要素,“土能生万物,地可发千祥”就高度概括了土地崐的巨大潜能。但从新的农村经济发展形势来看,离开了土崐地流转,土地的潜能发挥受到了极大的束缚。长期形成的崐土地平均拥有、所有权和经营权机械统一的模式已明显不崐适宜农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局崐面,就必须让土地流转活起来。因此,各级党委、政府和崐涉农部门要切实提高对土地流转的认识,要充分认识土地崐流转对合.配置农村土地资源,推动农村经济新一轮发展崐的重大意义的认识,充分认识土地流转是进一步深化和完崐善农村双层经营体制改革的需要,切实加强对土地流转的崐领导。要大力解放思想、转变观念,牢固树立“土地市场”崐的观念,转变领导方式和职能,利用市场引、政策推、行政促、典型带等方式,大力活化土地这一生产要素,积极崐加快土地流转的进程。
2、强化宣传和引导,使土地流转由自发逐步转向自土地是农民的命根子,群众是土地流转的主体。因此,崐要抓好土地流转,必须千方百计调动广大群众的积极性。崐憘一是要加强对土地流转现实意义的宣传。憗要充分利用电视、崐广播、墙报等多种形式加强对土地流转意义的宣传,通过崐宣传,让广大农民群众充分认识盘活农村土地对发展农村崐经济、增加农民收入的重要性。基层干部要深入村组,深崐入到土地流转过程当中,向群众讲清盘活土地与固守原有崐土地甚至弃耕抛荒的利弊,通过前后效益对比,提高农民崐对土地流转的重要性的认识。憘二是要加强对土地流转典型崐的宣传。憗对那些在土地流转过程中,观念较新,经营效益崐较好的经营大户要充分利用各种媒体进行大力宣传,切实崐发挥典型的带动作用。通过宣传,让更多农村或城镇的富崐余劳动力感到经营土地有利可图,从而自觉投入到土地流崐转当中,利用好土地资源,推动农村经济的发展。憘三是各崐级党委政府、基层干部要善于调动农户的积极性。
农村土地调查报告9
x村位于中部，325省道穿境而过，距镇政府3公里，距大峡谷旅游区7公里。全村辖6个村民小组，484户，人口1607人，劳动力743人，外出务工224人，其中：乡外县内52人，县外省内110人，省外278人。全村农用地总面积7427亩，其中：耕地1778亩，园地2697亩，林地2952亩。外出务工收入55万元，年农民人均纯收入2806元。主导产业为茶叶、蔬菜、旅游和生猪养殖，年农村集体经济总收入为763万元。
一、村土地流转现状
到年底，全村土地经营权流转604亩，占全村耕地总面积1778亩33.97%，流转土地农户183户，占全村总农户数484户的37.81%。其中：大宗土地经营权流转四起，流转土地农户153户，占全村总农户数484户的31.61%，流转土地面积580亩,占全村耕地总面积1778亩32.62%；农户之间零星的土地经营权流转30户，占全村总农户数484户的6.20%，流转土地24亩，占全村耕地总面积1778亩的1.35%。土地经营权流转的形式主要为为转包、转让、出租、互换，土地经营权流转后的用途为农业用地。
二、村农村土地承包经营权流转的特点
1、大宗土地经营权流转已开始起步。从 年至20xx年村委会班子成员根据《中华人民共和国农村土地承包法》和国家出台的农村土地流转政策，解放思想，结合村情，以增加农民收入为目的，抓住机遇，深入到户宣讲土地流转政策。先后引进现代农业展示园、御景园、脱景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体，落户村，形成了“三园一社”以土地流转为为基础，促进农业经济发展的格局。大宗土地经营权流转四起，流转土地580亩，占全村耕地总面积1778亩的32.62%。涉及农户153户，占全村总农户484户的口31.61%。
2、土地经营权流转，土地规模经营效益增加。村大宗土地的流转，使土地规模经营效益凸显。一是大宗土地的流转，使土地的投入加大。承租土地的企业对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。年，现代农业展示园入住该村，租地210亩，并对流转的土地进行水、电、路、沟的综合整治，并根据全县经济发展的要求，引进高农公司、赤诚生物、县农科所等七家企事业单位入住展示园，进行花卉、优质茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多万元，产值近1000万元。二是土地经营权流转户的.年收入增加。土地流转户土地收益稳定。土地流转户每亩土地的租金为500元，加上国家的各项惠农补贴60元左右，土地流转户每亩土地的固定收入可达560元左右；土地流转户务工收入增加。农户的土地流转后，承租土地企业的用工都优先雇用土地流转的农户，使其在获得稳定的土地收益的基础上，又取得了相应的务工收入。年土地流转户在展示园务工收入户平达17000元。其中最高的户达20000元，最低的户也有3000元。
3、土地经营权流转，土地规模经营为当地农业持续发展起到了示范作用。一是土地规模经营的示范。年，随着现代农业展示园在该村流转土地210亩，土地整治、现代农业设施的引入，不断发挥了土地规模经营的效益。随后御景园、拓景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体分别与该村农户签订了大宗土地流合同。年，兴农蔬菜专业合作社将总部迁往村，一期流转土地80亩，建高标准的蔬菜示范基地，并逐步向周边幅射，带动全村、全镇乃至全县的蔬菜发展。二是新品种、新技术、新材料的推广、示范。土地经营权流转，使企业实体加大了投入，共建高标准大棚22000平方米，封闭式育苗间700平方米，引进高科技农业栽培技术，对茶苗进行无性系繁植，运用浮法穴盘育苗技术进行烟苗、香葱等经济作物的育苗，为我县支柱产业的发展起到了技术支撑，也使新的农业技术得到了推广、示范。
4、土地经营权流转，凸显四大效应。土地经营权流转增加农民收入、改善农业生产条件、发展现代农业、推进产业化经营，大大提升了土地流转的经济效益和社会效益，蓄积了农业发展后劲，显四大效应。一是促进了规模化、区域化经营，提高了农业产业化水平。通过土地流转，打破了一家一户的经营模式，传统农业向现代农业迈进。展示园成为我县茶叶、烟叶、香葱的种苗繁肓基地和新的农业技术的培训示范基地。二是促进了农业标准化生产，发展特色生态无公害农业。借助业主投资农业生产，提高了农业的水利化、机械化和信息化水平，为农业标准化生产奠定了坚实的基础。兴农蔬菜专业合作社建高标准无公蔬菜基地，其产品一直销往上海、武汉等大中城市，今年将销往香港市场。三是改善了农业生产条件，加快了农业产业化进程。业主将流转来的土地作为“生产车间”，将产品及时推向市场，实现了低成本、高效益的扩张。四是加快了劳动力转移，增加农民收入。成功流转土地的农民，每年除了有固定的租金收入以外，还可以到业主基地从事生产劳动，由农民变成产业工人。同时，随着土地的流转，农民也把自然风险和市场风险转嫁到抗风险能力强的业主，获得稳定的收入。
农村土地调查报告10
近年来，随着农村经济改革的不断深入，涉及农村土地承包经营权纠纷的案件与日俱增，案件类型也日益复杂。农地承包合同纠纷已成为三大涉农案件(其余两类为农村税费纠纷和农村征地纠纷)之首。在这些纠纷的背后交糅着各种利益冲突和传统观念与现代文明的碰撞，农村土地问题纠纷已成为社会共同关注的热点、难点问题。因此，在司法实践中理性思考有关土地承包纠纷问题，认真总结这类案件的审判经验，对于维护农民根本利益、稳定农村社区、构建和谐社会具有重要意义。本文根据笔者所在法院近几年受理农村土地承包合同纠纷案件的情况，分析笔者所在地区这类案件的类型特点及问题成因，探讨审理实务中有关农村土地承包纠纷案件的法律适用和一些具体问题，并根据一些案例提出了几点思考和体会。
一、农村土地承包合同纠纷案件的基本情况
1、案件总量明显增加。笔者所在法院近几年受理的案件统计显示，20xx年我院受理农村土地承包纠纷案件4件，20xx年受理18件，20xx年仅1-5月就已受理23件。农村土地承包案件在民事案件中所占的比重也逐年增大。
2、集体诉讼和类似诉讼增多。由于村社组织将集体土地承包给他人后引发纠纷，村民起诉，要求确认承包合同无效，或要求将承包地收回重新发包。此类案件往往原告众多，而且容易引发群体上访，法院审理难度大。本院20xx年受理了合川市狮滩镇任家村3社78户农户诉被告李隆富、任家村3社的纠纷后 ，20xx年又分别受理了任家村1社97户农户诉被告李隆富、任家村1社和任家村5社97户农户诉被告李隆富、任家村5社两起同类型案件。此外，20xx年2月，我院第一人民法庭受理了云门镇太平村3个社、吉福村5个社、任沟村1个社和水碓村1个社分别诉重庆万寿生物医药开发有限公司共10起相同类型的案件。这类纠纷主要反映在家庭承包以外的其他方式的土地承包中。
3、村社当被告的多。虽然土地承包合同纠纷中，既有农户之间的纠纷，也有村组起诉村民或农户的，但目前村组当被告的案件较多。20xx年我院受理的18件农村土地承包合同纠纷中，村社当被告的就有6件，比例高达的33%。村社当被告或因发包土地过程中单方提高承包费标准，或因一地多包，或因收回村民土地，或因农户转让承包经营权后另行发包。其中，既有剥夺农村集体组织成员土地经营权的违法行为，也有执行当地政策和依约履行承包合同的“合法”行为。
4、征地或租地补偿费用纠纷增多。随着城镇化进程的加快，紧靠城镇的土地被大量征用，征地补偿费如何公平、公正地分配，成为农民密切关心的问题，伴随着征地款而引发的分配收益纠纷日益突出。同时，很多土地承包纠纷案件，表面看，可能是诉请继续履行承包合同，或者请求返回承包经营权，但其实质是请求分配因土地被征用或租用而产生的各种补偿费。因笔者所在法院辖区自然资源丰富，近年来，随着辖区内草街水利枢纽工程、富金坝水电站、西师育才学院、以及一些中小型水泥厂、矿石场的兴建，大量纠纷因征地补偿费或租地费分配引发。以前因种地无利可图而漠视甚至放弃土地经营权的农村集体组织成员，在利益的驱动下突然也对其经营权珍视起来。
二、农村土地承包合同纠纷案件的主要类型
本院受理的农村土地承包纠纷，主要是合同纠纷和侵权纠纷，大致有以下几类：
1、确认是否享有土地承包经营权的纠纷。主要是因集体经济组织成员的出生、死亡、婚嫁、农转非、参加工作等变更引起的`纠纷。包括：(1)没有取得承包地的，是否有土地承包经营权;(2)结婚后，户口未迁出，是否应保留土地承包经营权;(3)死亡后，土地承包经营权是否随承包地存在;(4)取得承包地后，因升学、进城等，户口也迁出，土地承包经营权是否随承包地存在;(5)自动放弃承包地，进城经商务工办企业，但户口仍在原地，土地承包经营权是否存在。
2、经营权流转纠纷。由于国家“三农”优惠政策的出台，农村土地越来越俏。因以前农村土地流转手续不完备、不配套，土地流转行为不规范而引发的土地承包纠纷频频发生。一是转包转让型纠纷。税改前，种田效益不高，一些农户将土地让给他人承包，其税费也相应地由接受者承担。现在不仅土地税费全免，而且国家还倒补贴，原承包户主张转包要求被转让户退还其承包地，接收户主张转让不愿退，于是双方发生纠纷。二是代耕代种型纠纷。以前不少农民弃田荒地，外出务工经商，又不承担税费和提留等。村干部为不使税费落空，让其他农户代耕代种，代耕代种农户又履行了税费义务，且税改时这些耕地面积又纳入了代耕代种农户的计税面积。现在原承包户回来了，找代耕户或村组集体要求收回自己的承包地，双方发生纠纷。
3、土地补偿费分配纠纷。前文已经提到，随着城市开发建设的加快和城乡建设的迅猛发展，征地或租地补偿费用纠纷逐年增多。需要说明的是，这类纠纷不但包括承包地被依法征收的承包方请求发包方给付已经收到各类补偿费纠纷，也包括原土地承包者请求土地实际耕种者返回已经领取的土地补偿费纠纷，还包括表面上诉请返回土地承包经营权实质上因返还土地不能而希望返回土地补偿费的纠纷。前两者案件是单纯的给付之诉，后者则需要先确定原告是否享有土地承包经营权以及其承包经营权是否遭到侵害。
4、承包合同纠纷。一是因承包方违约引发的纠纷。包括在承包合同履行过程中，承包人拖欠承包费和承包人随意变更土地使用方式等 。其中前者占此类纠纷的绝大多数，承包人有的是因为对发包方在履行合同义务方面有意见，有的是合同对承包费交纳的期限约定不明，有的是因为经营不善，有的是故意不交纳承包费。二是因发包方违约引发的纠纷。如在农业承包合同期限中，发包方将农民的承包地随意收回。这类纠纷既有违约，也包含了侵权。三是因承包合同损害了合同外第三人利益而被请求确认其无效。如本文开头提到的“李隆富”系列案件。
5、经营权侵权纠纷。(1)违法收回“农转非”承包地。农户进入小城镇落户后，集体经济组织收回其土地 。(2)侵害妇女依法享有的土地承包经营权。承包时对妇女实行有别于男子的歧视性土地承包政策;承包期内强制收回出嫁女承包地。(3)强迫承包方流转土地承包经营权。基层政府为搞退耕还林等政绩工程，假借少数服从多数强迫承包方放弃土地承包经营权，强制收回农民承包地，由村社组织出面进行其他方式的承包。
三、农村土地承包合同纠纷的成因
1、历史原因造成我国农村土地现状比较乱，是纠纷产生的历史性根源。建国以来，我国土地政策多经变化，一直处于一种多变的不稳定状态。短短的50余年，历经了农民土地所有制和土地集体所有制两个大的阶段，导致了农村土地产权关系大混乱。建国伊始的土地改革运动，实现了中国农民梦寐以求的“耕者有其田”，从而确立了农民土地所有制，接下来是互助组运动，1953年开始初级合作社运动，农民的土地入股进行集体经营，1956年上升到高级合作社，剥夺了农民的土地所有权，随后在全国确立了人民公社制度。直到改革开放，实行了家庭联产承包责任制，采取土地所有权和经营权分离的制度，成为了中国农村土地产权制度演变过程中的一个重要里程碑，实现了“集体公有，农户经营”。但是因为经营权范围的限制和“政农不分”的中国特色，实施过程中农民的自主经营权受到严重限制。历史的原因造成了我国农村土地现状的混乱局面。
2、法律和政策衔接不协调，是纠纷产生的法制性根源。从1983年1月中共中央关于《当前农村经济政策的若干问题》的出台，到20xx年3月《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《土地承包法》)、20xx年7月最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称[20xx]法释6号)的实施，历经20余年的发展过程中，我国对农业土地承包经营中产生纠纷的解决，走过了主要依靠政策调整到以政策调整为主、法律调整为补充，再到政策调整与法律调整并重直到目前主要依靠法律调整的历程。法律、政策的多变性和灵活性与土地变动缓慢的过程性、滞后性产生矛盾。例如我国在实行家庭联产承包责任制后，曾经推广过“两田制”，而在这种制度被国家认定不利于土地的长期利用之后，很多地区却还在积极的继续施行，与国家政策和法律脱节。
农村土地调查报告11
随着社会的发展和人们不断提高的物质文化需求，社会主义新农村建设越来越受到人们的普遍关注这也成为社会主义现代化建设中一项长期而艰巨的任务。其中农村土地资源利用成为新农村建设的重要内容，农村土地资源的合理有序可持续利用成为新农村建设中的重中之重。
为更好的了解农村土地资源利用状况，优化农村土地资源的利用，为新农村建设提出切实可行且有针对性的建议，暑假期间，我对××村的土地资源利用现状进行了实地考察、分析研究，并总结归纳如下。
调查目的：
通过对××村土地资源利用状况的实地调查，以小见大，比较客观地把握农村土地资源使用的现状，主要是找出当前土地使用过程中的弊病，从而为优化土地资源配置，提高土地资源利用率，加快新农村建设步伐提供一定的理论依据，并提出切实可行且有针对性的建议。
调查时间：
xx年8月9日——15日
调查人员：
调查地点：
调查方法：
实地考察、访谈、查阅资料
调查内容：
土地资源使用状况（包括土地类别、有效使用情况、土地规划现状等等）
一、××村土地资源使用状况及特点
××村是一个土地资源相对匮乏的村庄（在当地具有一定的代表性），人口712人，拥有土地面积近850亩，其中耕地面积641亩，林地约50亩，建设用地（包括道路、桥梁、河滩等）159亩。
经调查，××村的土地使用情况有以下几个特点：
1.耕地面积少，地少人多
该村耕地共分三等，分别为
一等（平整黄土地） 、
二等（洼地、沙土地等） 、三等（岭地、拓荒地等） ，（注：图文不一）各类土地都比例如下图所示。全村人均耕地面积仅为0.9亩/人，且三等地占了近1/4的比例，良田面积偏少，再加上一些不当经营状况，住房挤占耕地，使耕地面积越发紧张。
单位：亩
2. 地块多，单块面积小，缺乏集约性
虽然人均耕地面积很少，但地块较多，平均每户耕地多于5块，这就使得单块耕地面积太小，不适合农机的推广使用，集约性差，严重束缚了劳动力。
二、存在的问题
1.耕地使用不规范情况较多
目前，由于我国实行土地承包30年不变，广大农村现存的'农用地管理模式，基本上是按照土地下户时农户、人口的分配土地订立承包合同，明确30年不变的。这一做法对土地资源的合理利用带来了很多弊病。一则村里的人口变动使土地多寡现象凸显，土地分配有失公平。二是一些人看重眼前利益，随意改变土地使用类型，在耕地上建房、种树，严重蚕食了有限的耕地。
2.粗放经营，有耕地闲置状况
由于耕地面积较少，仅仅靠农作物收成无法维持生活，多数居民选择了外出务工，有的甚至举家外出。农田便让给其他人种，这样一户种着多户的地，粗放经营，广种薄收，或者干脆不种，造成农田荒芜，严重威胁了土地资源的可持续发展。
农村土地调查报告12
为全面了解当前农村土地经营权流转情况，加强对农村土地承包经营权流转工作的指导，前段时间，同有关部门一起，就农村土地承包经营权流转工作进行了专项调查。
一、延州市农村土地承包经营权流转的基本现状
去年以来，特别是《中华人民共和国农村土地承包法》出台后，农民依法流转土地的意识有所提高，土地流转步伐明显加快并趋规范。据统计，截止到目前，延州市土地流转户数达到23538户，流转土地面积34028亩，分别占总户数和承包土地总面积的93%和21%。调查的46个村，有1140 户进行了土地流转，流转土地面积23904亩，分别占调查村总户数和承包土地面积的94%和4%。从面上情况看，主要有六种流转形式：
1、转让。指农户之间土地承包经营权剩余期限的转移。有些农户因无力继续承包土地，与其他户协商一致，经村委会同意，将全部或部分土地转让给第三方，由第三方与村委会确立新的土地承包关系，出让方与村委会在转让土地上的承包关系即行终止。这种流转形式的好处是：出让方可以有更充足的时间从事非农产业；受让方可以根据自己的需要，转入土地扩大经营规模。延州市共有7030家农户进行了土地转让，转让土地6805亩，分别占流转土地总户数和总流转面积的299%和20%。
2、互换。即农户之间土地承包经营权剩余期限的相互转移。互换的主要目的是为了耕种方便或种植结构调整的需要。互换后，互换地块的土地承包权、经营权和原承包合同约定的相应地块的权利义务关系随之互相转移。从方式上看，有同等面积互换，也有不等面积互换，双方视互换土地的地级和远近条件决定。延州目前有2689户进行了土地互换，互换土地3743亩，分别占流转土地总户数和总流转面积的114%和11%。林家村镇西麻沟村张进富，为了种植方便，自愿以18亩与张乐玉134亩地级相同的地块互换，建冬暖式油桃大棚。在他的带动下，该村共有7户农民通过互换土地建起油桃大棚。
3、退包。指农户将土地承包经营权的剩余期限退回村委会。由于各种原因，农户无力或不愿继续承包土地，便将全部或部分土地承包经营权的剩余期限退回村委会重新发包。退包后，退包户在承包期内不再要求重新承包土地。退包的主要原因有农户农转非、务工经商、不愿或无力继续承包土地、承包地自然条件差等。延州市退包户有5784户，退包土地7486亩，分别占流转土地总户数和总流转面积的246%和22%。
4、转包。就是土地承包方将全部或部分承包土地的使用权包给第三方，农户间一定期限内土地使用权实现转移。转包期限一般由双方协商确定，但不超过承包合同的剩余期限，转包方与发包方的原承包关系不变。延州市共有转包户数4032户，转包土地6638亩，分别占流转土地总户数和总流转面积的171%和195%。
5、出租。主要指农户与承租方之间一定期限内土地使用权的转移，是承包土地收益权的一种分配形式，收益是固定的。这种方式，主要在农户与用地单位之间进行，农户自愿将全部或部分土地使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，但不超过承包合同的剩余期限。目前，延州市共有3993户进行了土地出租，出租土地9306亩，分别占流转土地总户数和总流转面积的17%和273%。昌城镇西河崖村，有123户自愿将2906亩土地出租给本镇东老庄日龙食品有限公司，由其组织种植出口蔬菜，期限2年，每年每亩租金400元，全部由出租方获得。
6、入股。农户将全部或部分承包土地使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的土地使用权作为分红依据，入股收入按经营效益的高低确定。枳沟镇南老屯村王法茂等10户农民，将50亩承包土地使用权作价入股，实行股份制，由王法茂经营，种植花卉和苗木，每年根据经营的情况，按照入股股份分红。
另外，由于工业园区建设用地，部分农户的土地承包权和经营权也随之转移。
二、农村土地流转的主要原因
当前市农村土地承包经营权流转步伐加快，究其原因，主要有以下几点：
一是农民依法流转土地的意识有所提高。过去，多数农民不知道要依法流转土地，农户间土地流转基本处于随意和无序状态，矛盾纠纷不断。《农村土地承包法》颁布实施后，延州市根据上级指示精神，结合实际制定出台了《延州市农村土地承包经营权流转暂行办法》，并加大宣传力度，使广大农民初步认识到了依法流转土地的好处，依法流转土地的意识有所提高，流转程序趋向规范。去年以来，流转土地的农户大都签订了合同，部分过去私自流转土地的户，也纷纷要求补签了合同。
二是农业结构调整带动了土地流转。延州市34万亩流转土地中，仅用于经济作物种植和扩大养殖面积的，占流转土地总面积的50%。全市100多家农业龙头企业，在农村建立种苗繁育、示范推广和农产品生产基地，带动了土地流转。延州万洋食品有限公司在昌城镇建立农产品生产基地，以租赁的方式，租用土地1300亩，平均每亩租金400元，全部由出租户获得。马庄镇龙宿村，有94户种植大棚蔬菜，现有日光温式大棚99个，其中28户的33个蔬菜大棚就是通过互换土地建起来的。
三是农村劳动力转移加快了土地流转。调查发现，农村土地承包经营权流转，呈现乡镇（街道）驻地村庄流转土地多于其他村庄，平原村庄多于山区和丘陵村庄的现象，这反映了二三产业发展是带动土地流转的重要因素。二三产业发展越快，务工经商劳动力越多，土地流转力度就越大。我市424万名农村劳动力中，目前从事非农产业的有22万名，占农业劳力总数的519%。程戈庄镇程戈庄四村，在本镇木器厂、翻沙厂、织布厂和商业街经商的劳力，占本村劳力的70%，因劳动力不足转让土地的有38户，转让土地面积81亩。
四是园区建设用地不断增加。为促进招商引资工作开展，构筑加快发展的平台，各地加大园区建设力度，使园区建设用地连年增加，成为拉动农村土地承包经营权流转的重要原因。
ヅ┐逋恋爻邪经营权流转工作虽然取得较大成绩，但从调查了解的情况看，也存在一些不容忽视的问题。主要是少数干部对土地流转认识不够到位，对土地流转的形式、应把握的原则掌握不够，对土地流转指导不力；土地流转还存有不规范的问题，特别是农户间随意流转，不签合同问题比较突出；个别村庄存有以土地流转为名改变土地农业用途的问题，等等。对这些问题，必然在思想上高度重视，认真加以解决。
三、下步农村土地承包经营权流转工作应注意的问题
针对当前土地流转工作中存在的问题，下步推进农村土地承包经营权流转，要在严格遵循“依法、自愿、有偿”原则的前提下，重点处理好四个方面的关系：
一是被动流转与主动流转的关系。需要指出的是，在土地流转中，农民是土地流转的市场主体，土地流转应充分尊重农民的自主选择，政府“引导”不能变为变相“逼迫”，必须靠宣传、引导、服务使农民由被动调整变为主动调整。要进一步加大宣传力度，让土地流转成为农民的自觉行动，积极主动地参与土地流转。要充分利用广播、电视、报纸等新闻媒体，大张旗鼓地宣传《农村土地承包法》，宣传土地流转的.意义、应遵循的原则、流转的形式和应履行的手续，达到家喻户晓，人人皆知。乡、村两级干部要加强对土地流转工作的学习与研究，熟悉和掌握土地流转的政策和做法，争当明白人，指导和帮助农民进行土地流转。要注意培育土地流转的好典型，依靠典型带动引导和鼓励农民进行土地流转。
二是自发流转与依法规范的关系。“依法、自愿、有偿”是土地流转的基本原则，自愿是前提，依法是保证。只有依法流转土地，农民的土地承包权、经营权和使用权才能得到保障，流转土地的收益权才能得到保护。无论采用哪种形式流转土地，都应当依法签订合同。农村经管部门要发挥好职能作用，做好土地流转的业务指导工作，帮助基层完善土地流转手续，签订土地流转合同，建立土地流转登记制度，及时掌握土地流转动向。乡镇（街道）要完善干部岗位责任制，把土地流转纳入考核村干部工作的重要内容，增强责任心和压力感。要加大监督检查力度，定期组织开展土地流转工作执法检查，发现问题，及时解决。要严厉打击私自改变土地农业用途、搞掠夺性经营的违法行为，保证土地流转健康有序进行。
三是土地流转与社会稳定的关系。土地流转政策性强，涉及农民的切身利益，事关农村改革发展稳定大局，工作中必须加强组织领导，严格把握政策。要坚持“依法、自愿、有偿”的原则，土地流转不得损害国家、集体和第三人利益，不得动摇农户土地流转的主体地位，不得改变承包合同约定的土地农业用途和土地所有权权属关系。要充分尊重农民的意愿，不搞行政命令，强迫农民流转土地，不搞“一刀切”，不下指标、限时间、限面积流转土地，不准擅自截留、扣缴农户土地流转的收益。工业园区占地，要按照国家有关规定，落实好减免和补偿政策，维护农民利益，确保社会稳定。
四是土地流转与经济发展的关系。土地流转有利于推进农业结构调整，有利于提高土地经营效益，有利于增加农民收入，有利于农村经济社会事业发展。要把土地流转的出发点和立足点放在加快发展、富裕农民上，既不能片面强调土地承包30年不变影响发展用地，也不能因为加快发展而随意变更土地承包经营权。要充分发挥土地流转的积极效应，通过健康有序地流转，促进经济发展。
农村土地调查报告13
几年来，**市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从促进农村生产要素的合理流动和优化配置、促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发，积极引导和规范农村土地有序流转，取得了较好成效。截止XX年末，全市农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700个农户，分别占承包耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专合作组织的1980公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的77687公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，其他形式的2236公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的75873公顷，占流转土地的93%;乡村组织提供信息流转的1461公顷，占流转土地的1.8%;委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的5.2%。流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～XX年占4.3%，XX年以上占7.3%。由于**市采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。
主要问题
近年来，**市农村土地流转工作在市、县两级政府和各级农业主管部门的高度重视下，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。一是对土地流转的意义和认识不足。许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生产力、发展多种经营、拓宽增收渠道等有效手段和必然途径。有些农民依然存在小富即安的传统观念，不愿离开自己那块有限收入的土地。二是土地流转需要进一步规范。各地没有完全健立和实施土地流转登记备案制度。有的流转主体和行为还不能完全依法运行。对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还没有统一。还存在土地流转引起的纠纷现象。三是土地流转的体制机制和流转形式还不能适应市场经济发展的需求。换言之，以土地经营方式的变革为显著标志的农村生产力和生产关系的发展需要进一步协调。
对策与建议
一是要广泛宣传，提高农民流转土地的积极性。结合农村土地承包法律法规学习宣传活动，采取电视、广播、标语、条幅、下发宣传单等多种方式，广泛宣传土地流转的意义及土地流转政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，消除农民思想顾虑，提高土地流转意识。
二是积极调研，及时解决土地流转存在的.问题。要把土地流转作为一个课题，组成调研组，深入县(区)、乡村和农户对**市土地流转情况开展调研，及时掌握全市土地流转情况和存在的问题，积极探索农村土地流转新模式、新办法。
三是加强典型引导，营造土地流转的良好转氛围。要把培育土地流转典型作为促进土地流转的重要手段，总结典型经验，加强引导。
四是要健全制度，依法规范土地流转。健立和实施土地流转登记备案制度。确保流转主体和行为符合有关法律和政策规定。对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的，及时办理相关备案登记;对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权让变更手续。建立和实施土地流转合同管理制度，指导流转双方在自愿协商的基础上，建立稳定规范的流转关系。使用省里统一制定的合同文本。较大规模或涉及主体较多的流转，必须由农经站指导流转双方签订流转合同，进行合同登记、鉴证。
五是重视纠纷调处，保护土地流转。为保护土地流转双方的合法权益，该市各县区于XX年全部成立了农村土地承包仲裁机构，要充分发挥作用，把农村土地承包纠纷全部纳入依法管理的轨道。
六是创新体制机制，探索流转形式。坚持以《土地承包法》及中央和省相关规定为准绳，鼓励农户依法采取转包、转让、出租、互换等多种方式流转土地承包经营权，积极探索土地流转合作社等土地流转组织形式。在保持原承包关系不变的前提下，由享有土地承包经营权的农户自愿申请，并以土地经营权入社的形式，组建农村土地流转合作社，由土地流转合作社进行集中统一规划、统一经营。这种模式以股份制和合作制为基本形式，实行“三权分离”，即村集体拥有土地所有权，农民拥有土地承包权，土地流转合作社拥有土地经营权，实行社员代表大会、理事会、监事会的管理制度，农户按入社土地面积从合作社获取分红收益。这种形式既能够把土地集中流转出来，促进高效规模现代农业的发展和新农村建设，又可以克服其他土地流转形式存在的弊端，有利于提高农民的组织化程度，维护承包农户和经营业主的合法权益，提高农民分享土地增值收益，促进农村劳动力转移和农民增收，有利于壮大村级集体经济，促进农村社会公益事业发展。
农村土地调查报告14
调查时间：20xx 年8月3日至8月8日
调查地点：河北省泊头市文庙镇
调查对象：全镇人民
调查方法：实地考察、访谈、查阅相关资料
调查内容：土地资源的使用情况，土地流转现状
调查目的：土地是人类赖以生存的根本，所以解决土地问题是解决民生问题的关键所在。
随着我国生产力的逐渐提高，农民的生活水平快速提高。但是随着二三产业的快速发展，本村的外出务工经商的人员大幅度增加，致使出现了土地使用分散,闲置等问题，甚至出现了土地荒废的现象，这一问题制约了农村经济就的发展。因此我们应该抓好土地流转工作，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，把分散的土地集中起来，优化土地资源配置，实施农业规模经营，降低生产交易成本，从而增加农民收入，促进农业发展。
为了了解现在农村土地流转的状况，就文庙镇的土地流转状况进行了专题调研。现将此次调查的情况报告如下：
一、 本镇的基本情况
从统计数据来看，截止到今年七月底，全镇家庭承包经营的农户有4987户20092人，13209个劳动力，承包耕地面积14883亩。土地承包经营权流转受让方53户119起，本镇土地流转面积达1034亩，占承包耕地面积的2.8 %，其中耕地流转面积达出624亩，林地流转面积达410亩。全镇流转情况涉及10个村民委员会，39个村民小组，256户农户。流转出的土地主要以种植粮食作物为主。流转期限以中短期为主，以5年以下为主。同时不少土地正面临着被废弃的现状。由于本镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。
二、存在的问题
近年来，本镇农村土地流转工作在市、县两级政府和各级农业主管部门的高度重视下，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多有待完善的地方。
1、 现有土地使用不规范
我国实施土地承包30年不变的政策，农村现存的农用地管理模式落后，传统的模式给土地资源的合理利用带来了很多弊病。村里的人口变动使土地出现多寡现象，土地分配有失公平。还有一些人随意改变土地的使用类型，在耕地上建房、种树，严重浪费了有限的耕地。
2、法律意识较淡薄，农村土地流转手续不规范，引发矛盾纠纷多。表现在：一些农民对土地承包经营法律、法规认识度低，知道有《土地承包法》的多，但通读过全文了解精
神的不多，有的土地流转未经村委会同意或备案。调查中发现多数流转不签订合同或合同不规范，大部分土地流转都没有合同，更多的是口头协议。有些人认为签不签合同不重要，以口头协议代替合同，有的流转后再签合同，埋藏下矛盾纠纷隐患；即使有合同，也存在不规范、不完善之处，不规范的主要因素是农民法律意识淡薄，自我保护意识不强，不知晓土地流转的程序及相关手续；另外农户间土地流转期限较短，短期行为严重。农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，土地转出方怕失去土地，所以大部分采取短期转包的形式流转土地，由于流转期限较短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营，导致土壤肥力严重不足；三是单家各户经营的土地面积碎化；土地承包工作中，仍有一些村组干部对党的土地承包政策和法规领会不够，为解决人地矛盾，搞“几年一调”，土地打乱重分，给土地流转造成了困难和障碍。
3、 对土地流转的意义和认识不足，流转机制不完善。
许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生产力、发展多种经营、拓宽增收渠道等有效手段和必然途径。有些农民依然存在小富即安的传统观念，不愿意离开那块能提供给自己有限收入的土地。土地流转需要进一步规范。各地没有完全健立和实施土地流转登记备案制度。有的流转主体和行为还不能完全依法运行。对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还没有统一。还存在土地流转引起的纠纷现象，亲戚、邻里关系不和谐，有的甚至反目成仇。
4、土地流转范围窄，流转收益少。调查中发现多数农户土地流转都是发生在亲戚及邻居之间，甚至有些是被动流转。农户因无力耕种，导致土地质量下降，有能力耕种的，因土地流转渠道不畅通，转入土地困难。土地无法向大户和种田能手集中，土地流转收益少，尤其是在取消农业税、乡统筹、村提留前，还存在转出土地“倒贴钱”的现象，税费改革后许多农户又返要回了自家原转包出去的承包田地（顺水村、赵米克村有这情况），就这样守着、认着、规模窄小地经营着。
三、对策与建议
1、要广泛宣传，提高农民流转土地的积极性。结合农村土地承包法律法规学习宣传活动，采取电视、广播、标语、条幅、下发宣传单等多种方式，广泛宣传土地流转的意义及土地流转政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，消除农民思想顾虑，提高土地流转意识。
2、积极调研，及时解决土地流转存在的问题。要把土地流转作为一个课题，组成调研组，深入县（区）、乡村和农户对泊头市土地流转情况开展调研，及时掌握全市土地流转情况和存在的问题，积极探索农村土地流转新模式、新办法。
3、加强典型引导，营造土地流转的良好转氛围。要把培育土地流转典型作为促进土地流转的重要手段，总结典型经验，加强引导。
4、要健全制度，依法规范土地流转。健立和实施土地流转登记备案制度。加强具体指导帮助，及时帮助解决土地承包经营权流转中出现的困难和问题，加快土地承包经营权流转步伐。确保流转主体和行为符合有关法律和政策规定，规范引导农民依法、自愿、有偿进行土地流转，从源头上化解农村土地纠纷，通过构筑县、乡（镇）、村、组四级服务平台，对农民自行协商达成土地流转协议并要求主管机关给予变更登记的，要做到有人办理、限时办理、办就办好的工作程序流程。对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的`，及时办理相关备案登记；对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权让变更手续。建立和实施土地流转合同管理制度，指导流转双方在自愿协商的基础上，建立稳定规范的流转关系。使用省里统一制定的合同文本。较大规模或涉及主体较多的流转，必须由农经站指导流转双方签订流转合同，进行合同登记、鉴证。
5、重视纠纷调处，保护土地流转。为保护土地流转双方的合法权益，该市各县区于20xx年全部成立了农村土地承包仲裁机构，要充分发挥作用，把农村土地承包纠纷全部纳入依法管理的轨道。
6、创新体制机制，探索流转形式。坚持以《土地承包法》及中央和省相关规定为准绳，鼓励农户依法采取转包、转让、出租、互换等多种方式流转土地承包经营权，积极探索土地流转合作社等土地流转组织形式。在保持原承包关系不变的前提下，由享有土地承包经营权的农户自愿申请，并以土地经营权入社的形式，组建农村土地流转合作社，由土地流转合作社进行集中统一规划、统一经营。这种模式以股份制和合作制为基本形式，实行“三权分离”，即村集体拥有土地所有权，农民拥有土地承包权，土地流转合作社拥有土地经营权，实行社员代表大会、理事会、监事会的管理制度，农户按入社土地面积从合作社获取分红收益。这种形式既能够把土地集中流转出来，促进高效规模现代农业的发展和新农村建设，又可以克服其他土地流转形式存在的弊端，有利于提高农民的组织化程度，维护承包农户和经营业主的合法权益，提高农民分享土地增值收益，促进农村劳动力转移和农民增收，有利于壮大村级集体经济，促进农村社会公益事业发展。
农村土地调查报告15
经过改革开放二十余年的洗礼，目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践，农村经济已逐步出现这样一个明显特点：土地活则经济活，土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县，如何紧紧把握农村经济发展的新趋势，积极探索农村土地流转的实现方式和途径，促进农村土地规范、高效流转，全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素，对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题，我们对全县农村土地流转的情况进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效
据不完全统计，我县土地的流转面积达7。62万亩，其中耕地1。8万亩，山林3。5万亩，果园2。2万亩，水面0。12万亩。调查中，我们发现土地流转较好的主要集中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇，这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%，其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩（其中耕地816亩，山地400亩，水面316亩）。综观我县土地流转情况，主要具有三个明显的特点：
1、流转的面积逐步扩大。
从1995年实行第二轮土地承包责任制以来，我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2。1万亩，今年已达7。62万亩，增长了3。5倍。特别是近两年来，初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计，全县一次性流转面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。
据调查，我县农村土地流转主要有五种形式：一是委托代管，即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种，税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定，全县有80%以上的属于这种形式。二是反租倒包，即乡、村集体根据结构调整等需要将承包户的土地租过来，然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇政府租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田，然后又转租给原来的农户或其他农户，用来集中连片开发无籽西瓜。三是股份合作，即集体或个人以土地入股，与他人或单位进行共同开发经营，分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金，连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股，实行股份合作，共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾，又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是集体重新发包或转包，即村组将集体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金，承包了该村120亩土地（其中耕地80亩，河滩荒地40亩），经整理后以2。5万元/年的租金，发包给本村3户农户，规划用于建立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。憘五是对外招租，即村组集体将集中连片的低产田，或将集体原来统一经营或承包的山林、果园、水面及荒地，以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包给两名洪江籍的农户，承包期20年，承包者带资金和技术落户团河，发展板栗和脐橙等优质水果。此外，拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。
随着农村经济的发展，土地潜能的不断释放，许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源，从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大，土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计，全县跨区域流转的土地已达1。9万亩，占全县流转土地的25。2%。仅团河镇就对外（外县）招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇，对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩，在国道边发展草莓；若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地，同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚，但产生的效益和影响是十分明显和积极的。
一是推动了农村产业结构调整。不少能人租赁集体或个人的土地，不再局限于耕种质次效低的农作物，而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化，由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调整结构的“排头兵”，为推动全县农村产业结构调整作出了示范。如坪村镇大顺村张光前等6户农户承包耕地84亩，全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等，带动了当地农民调整产业结构，加快了全镇产业结构调整的步伐。在他们的带动下，全镇有120多户农户参与承包土地300多亩，用于种植无籽西瓜，获得了很好的收益。
二是促进了农村剩余劳力的合理转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能，同时又进一步解放了劳动力。据不完全统计，全县大约有2万余名农村劳动力将耕地以流转的形式处理后，纷纷外出经商、开店、打工，从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。
三是提高了土地使用价值。土地合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化的生产，改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小打小闹的不良布局，使土地的潜能得到了大幅度的释放。如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地，用来种植无籽西瓜，今年产值达2。8万元，而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1。4万元，只有种植无籽西瓜的50%。
四是培植了一批农村大户。憗随着土地流转的推进，生产要素不断向生产大户和能人集中，实现了生产要素的优化配置，使生产大户和能人有了“用武之地”，一批发展农村经济的大户脱颖而出。目前，全县承包5亩土地以上的经营大户就有2100余户。黄茅乡白洋村陆明建等9户农民于1997年租赁本村300亩荒山，承包30年，至今已累计投入资金11万元，栽种优质板栗XX株，优质梨树3000多株，杨梅、碰柑、脆蜜桃等1000多株，预计进入盛果期产值可达25万元以上，可以为15人以上提供劳动就业机会。
二、我县土地流转存在的问题
我县的土地流转经过几年的发展，取得了一定成效，推动了了农村经济的发展，但是由于思想意识、机制束缚等因素的影响，我县土地流转仍存在许多突出的问题，这些问题严重影响了我县土地合理、规范、高效流动。这些问题主要表现在：一是土地流转的组织引导乏力。我县土地流动主要是农户自发进行的，个体化倾向较重。各级党委、政府缺乏有效的组织和引导，至今没有规范的政策指导操作，没有明确具体的部门规范管理，致使我县农村土地难以实现规范、有序和高效流转。二是土地流转的市场培育滞后。全县干部群众“土地市场”的观念十分淡薄，县、乡、村三级都没有建立为土地流转服务的中介组织，市场培育严重滞后，从而导致土地流转的供求信息、交易管理都存在诸多问题。三是土地流转的档次不高。主要表现在两个方面：其一是流转的`形式档次不高。我县土地流转绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。在我县7。62万亩流转土地当中，委托代管形式占82。4%以上。堡子镇流转的1235亩土地当中，委托代管形式流转的就达1000余亩，占流转总面积的81%，其它形式流转的仅占19%。而实践证明，低层次的委托代管所产生的效益仍然是比较低的。其二是流转地的开发档次不高。许多流转地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态，流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强。林城镇一户居民低价承包了8亩良田，但一年四季都是栽种一些“大路菜”，几分至2角钱一斤，效益很低，连上交那低得不能再低了的租金也成了问题。四是土地流转的管理欠规范。由于至今没有指导性文件，没有具体的部门组织管理，导致土地流转的管理欠规范。主要表现在：流转双方忽视必要的法律手续；交易监督滞后，集体“暗箱操作”仍有发生；流转服务体系欠完善，流转的档案、信息、价格都没有规范建立；利益保障还比较乏力，一些流转地的经营者反映要进一步宽松环境，支持他们生产发展。
三、促进我县土地合理有序流动的对策建议
根据我县土地流转的现状及存在的问题，我县要实现土地的规范高效流转，应从以下几个方面下功夫：
1、提高认识，将推进土地流转作为实现农村经济新一轮大发展的关键来抓。
土地是最重要、也是最基本的生产要素，“土能生万物，地可发千祥”就高度概括了土地的巨大潜能。但从新的农村经济发展形势来看，离开了土地流转，土地的潜能发挥受到了极大的束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权和经营权机械统一的模式已明显不适宜农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面，就必须让土地流转活起来。因此，各级党委、政府和涉农部门要切实提高对土地流转的认识，要充分认识土地流转对合理配置农村土地资源，推动农村经济新一轮发展的重大意义的认识，充分认识土地流转是进一步深化和完善农村双层经营体制改革的需要，切实加强对土地流转的领导。要大力解放思想、转变观念，牢固树立“土地市场”的观念，转变领导方式和职能，利用市场引、政策推、行政促、典型带等方式，大力活化土地这一生产要素，积极加快土地流转的进程。
2、强化宣传和引导，使土地流转由自发逐步转向自土地是农民的命根子，群众是土地流转的主体。
因此，要抓好土地流转，必须千方百计调动广大群众的积极性。
一是要加强对土地流转现实意义的宣传。要充分利用电视、广播、墙报等多种形式加强对土地流转意义的宣传，通过宣传，让广大农民群众充分认识盘活农村土地对发展农村经济、增加农民收入的重要性。基层干部要深入村组，深入到土地流转过程当中，向群众讲清盘活土地与固守原有土地甚至弃耕抛荒的利弊，通过前后效益对比，提高农民对土地流转的重要性的认识。
二是要加强对土地流转典型的宣传。对那些在土地流转过程中，观念较新，经营效益较好的经营大户要充分利用各种媒体进行大力宣传，切实发挥典型的带动作用。通过宣传，让更多农村或城镇的富余劳动力感到经营土地有利可图，从而自觉投入到土地流转当中，利用好土地资源，推动农村经济的发展。
三是各级党委政府、基层干部要善于调动农户的积极性。在土地流转过程中，各级党委、政府要充分发挥党。
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